남양주 거래량 55% 급증…84㎡ 9.2억 다산 vs 2.8억 오남, 청약은 어디로 몰렸나

대문과 본문 삽화는 AI 제작 개념 이미지입니다. 실제 단지 사진·조감도·지도와 다릅니다.

남양주시 아파트 시장은 시 전체 평균만으로 설명하기 어렵습니다. 다산·별내와 진접·오남·화도의 거래가격이 다르고, 청약 자료에도 민영분양과 공공분양, 분양전환 후 잔여세대가 함께 들어 있기 때문입니다.

이번 글은 2021년 9월 24일부터 2026년 9월 24일까지 조회한 파트넥사 DB 추출 자료를 분석했습니다. 청약은 모집공고일, 매매는 계약일 기준입니다. 실거래 최종 계약일은 2026년 9월 15일이며, 최근 거래는 추가 신고와 해제 반영에 따라 달라질 수 있습니다.

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1. 분양주택 공고 30건, 모두 신규 분양은 아닙니다

조회된 APT 분양주택 공고는 30건, 공고상 총공급세대 합계는 10,159세대입니다. 무순위·계약취소주택 등 별도 검토 공고 15건은 이 합계와 구분했습니다.

30건에는 진접 부영과 별내리슈빌의 분양전환 후 잔여세대, 진접2 추가입주자 모집, 오남역 서희스타힐스 조합원 취소분 등이 포함됩니다. 따라서 10,159세대를 새로 지어지는 아파트 물량이나 중복 없는 신규 공급으로 표현할 수는 없습니다.

2021년 조회 기간은 9월 24일부터이며 저장된 해당 공고가 없습니다. 실제 공급이 없었다는 뜻은 아닙니다.

2025년 공고상 공급은 5,688세대지만 주택형의 일반·특별공급 합계는 2,176세대, 2026년은 각각 2,294세대와 1,107세대입니다. 공공분양 본청약의 사전청약 당첨자 물량 등 집계 범위 차이가 있는지 공고문 확인이 필요합니다. 두 숫자를 같은 모집 물량으로 혼용하지 않았습니다.

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2. 2025년 경쟁률 8.76대 1의 해석

지역별 1순위 접수건수를 합하고, 지역 행마다 반복된 공급량은 주택형당 한 번만 반영해 경쟁률을 재산출했습니다. 자료가 없거나 검토가 필요한 주택형은 분자와 분모에서 함께 제외했습니다. 특별공급 이월 후 공급량은 최초 일반공급량과 다를 수 있습니다.

특히 2025년은 13개 공고 중 두산위브더제니스 평내호평역 N49와 남양주 별내리슈빌 분양전환 후 잔여세대, 2개 공고의 10개 주택형만 계산에 포함됩니다.

별내리슈빌은 34세대에 2,311건이 접수돼 약 67.97대 1이었습니다. 계산 대상 접수의 약 72.1%가 이 공고에 집중됐습니다. 이를 제외하면 N49의 경쟁률은 약 2.70대 1입니다. 8.76대 1을 왕숙·진접2 공공분양까지 포함한 남양주시 전체 청약 열기로 설명하기 어려운 이유입니다.

2026년도 7개 공고 중 4개 공고의 17개 주택형만 계산에 포함됩니다. 전체 108개 주택형 중 27개는 경쟁률 자료가 없거나 검토가 필요합니다. 누락을 0대 1로 처리하지 않았습니다.

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3. 주요 공고의 경쟁률과 전용 84㎡ 최고 분양가

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아래 금액은 전용 84㎡ 이상~85㎡ 미만 주택형별 최고 분양가의 범위입니다. 각 단지의 실제 최저~최고 분양가 범위는 아닙니다. 경쟁률은 공고의 계산 가능한 전체 주택형 기준입니다. 금액 단위는 억원입니다.

84㎡형이 없는 공고는 위 가격 비교표에서 제외했습니다. 오남역 여의재는 서희스타힐스 여의재의 약칭입니다. 1순위 경쟁률은 이후 접수와 계약 결과를 포함하지 않으므로 현재 미분양이나 계약률을 뜻하지 않습니다. 발코니 확장·유상옵션 포함 여부는 각 모집공고문 확인이 필요합니다.

84㎡형 최고가의 주택형 단순평균은 2022년 약 6.17억원, 2023년 7.63억원, 2024년 8.20억원, 2025년 6.26억원, 2026년 조회 기간 7.00억원입니다. 공급세대수로 가중한 평균이 아니며, 공공분양과 분양전환 물량·지역 구성이 달라 동일 조건 신축의 가격 변동률로 해석하지 않았습니다.

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4. 기존 아파트 실거래 중위가격 4억 9,000만원

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원본 27,751건 중 해제 등 1,357건을 제외한 26,394건을 분석했습니다. 중위가격은 거래금액을 순서대로 정렬했을 때 가운데 놓이는 가격입니다.

2021년과 2026년은 부분 기간입니다. 2026년 거래건수가 2025년 연간 거래건수에 가까워졌지만, 기간 길이가 다르므로 증가율은 같은 기간으로 다시 계산해야 합니다.

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5. 같은 1~8월 비교: 거래량 55.0% 증가

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자료가 일부만 들어온 9월을 제외하고, 두 해 모두 1월부터 8월까지 비교했습니다. 거래는 2025년 4,140건에서 2026년 6,415건으로 2,275건, 약 55.0% 늘었습니다. 전체 면적 중위가격은 4억 2,950만원에서 4억 9,300만원으로 6,350만원, 약 14.8% 높아졌습니다.

거래량 증가와 거래가격 분포의 상향 이동이 함께 확인됩니다. 그러나 14.8%는 동일 아파트의 가격 상승률이나 주택가격지수 변동률이 아닙니다. 거래가 많이 발생한 지역, 면적과 연식 구성이 달라져도 중위가격은 변할 수 있습니다.

월별 중위가격도 2026년 1월 5억 2,800만원, 3월 4억 4,800만원, 7월 5억 2,000만원, 8월 4억 7,700만원으로 오르내렸습니다. 일부 월만으로 일관된 상승 추세를 단정하기보다 거래 구성을 함께 살펴야 합니다.

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6. 입지분석: 생활권별로 다르게 읽기

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2026년 조회 기간의 84㎡형 실거래를 법정동별로 나누면 차이가 더 뚜렷합니다. 각 지역에서 거래된 단지의 연식·층·규모 차이를 조정하지 않은 중위가격입니다.

별내동과 별내면 청학리, 금곡동과 진접읍 금곡리는 서로 다른 지역입니다. 단지명에 들어가는 지역 이름만으로 실거래 비교 대상을 정하면 오해가 생길 수 있습니다.

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다산·별내: 8호선 이용권과 동 전체 가격을 구분

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별내선은 2024년 8월 10일 개통한 8호선 연장 구간으로 다산역과 별내역을 지납니다. 별내역에서는 경춘선과 환승할 수 있습니다. 다산동은 다산역뿐 아니라 경의중앙선 도농역으로 이어지는 동선도 함께 살펴야 합니다. 별내역과 4호선 별내별가람역은 서로 다른 역입니다.

다산동 9.20억원과 별내동 6.95억원의 중위가격 차이에는 역과의 거리, 준공연도, 거래 단지의 구성 차이가 섞여 있습니다. 차액 전체를 8호선 효과로 해석할 수는 없습니다.

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덕소·도곡: 경의중앙선과 생활시설 연결

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덕소역과 도심역은 경의중앙선에 속합니다. 덕소리 84㎡형 중위가격은 5억 4,250만원, 도곡리는 5억 500만원입니다. 같은 와부읍이라는 구분보다 실제 출입구에서 역·상권·학교로 이어지는 동선을 비교해야 합니다.

덕소역 라온프라이빗 리버포레와 도심역 한양수자인 리버파인처럼 역명을 사용하는 단지도 이름만으로 도보권을 확정하지 않았습니다. 주변 기존 아파트와 비교할 때 준공연도·단지 규모를 함께 맞추는 것이 좋습니다.

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평내·호평·화도: 경춘선 역별 생활권 비교

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경춘선에는 평내호평역, 천마산역, 마석역이 있습니다. 평내동 중위가격 3억 8,850만원과 호평동 4억 5,000만원은 같은 역 주변이라도 거래된 단지 구성이 다를 수 있음을 보여 줍니다.

화도읍도 묵현리 2.60억원, 마석우리 3.30억원, 녹촌리 4억 6,450만원으로 다릅니다. 읍 전체를 하나의 가격으로 묶기보다 이용 역, 버스·보행 동선, 단지 연식이 비슷한 거래를 비교해야 합니다. N49 분양가를 검토할 때도 이러한 주변 조건이 먼저입니다.

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진접·오남: 4호선 접근 동선과 단지 연식

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진접선은 4호선을 연장한 노선으로 별내별가람역·오남역·진접역을 연결합니다. 진접읍 금곡리 중위가격은 4.55억원, 오남읍 양지리는 3억 2,250만원, 오남리는 2.83억원입니다.

법정동 안의 모든 아파트가 같은 역 접근성을 갖는 것은 아닙니다. 오남역 서희스타힐스와 진접 서한이다음의 분양가를 검토할 때는 출입구, 횡단보도·경사, 버스 연결과 기존 단지의 연식을 함께 비교해야 합니다. 이번 자료로 개별 단지 도보시간이나 통학구역은 확정하지 않았습니다.

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왕숙·진접2: 미래 교통계획과 입주 시점

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왕숙·진접2 공공분양은 주변 기존 아파트와 입주 시점, 주거환경의 완성 정도도 다릅니다. 왕숙 B-17 안내자료에는 GTX-B와 9호선 연장이 예정 교통망으로 제시되어 있습니다. 현재 운행 중인 교통편이나 입주와 동시 개통을 보장하는 것으로 해석하지 않았습니다. 학교·상업시설도 계획 위치와 실제 이용 가능 시점을 구분해야 합니다.

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입지 자료:국토교통부 별내선 개통 보도자료,남양주시 철도 현황의 역별 주소,코레일유통 노선별 관리역,국가철도공단 진접선 개통 안내,왕숙 B-17 공공분양 안내자료. 교통 정보와 제공 거래자료를 바탕으로 한 비교 해석이며 개별 단지 현장조사 결과는 아닙니다.

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7. 분양가와 매매가의 차액은 예상 수익이 아닙니다

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2026년 84㎡형 최고 분양가의 주택형 단순평균은 약 7.00억원, 같은 해 남양주시 전체 84㎡형 매매 중위가격은 5.30억원으로 약 1.70억원 차이가 납니다. 하지만 다산동은 9.20억원, 진접읍 금곡리는 4.55억원입니다. 시 전체 중위가격을 모든 분양 단지의 비교 기준으로 삼으면 입지 차이를 놓치게 됩니다.

분양전환 잔여세대와 신규 공공·민영분양도 같은 상품으로 볼 수 없습니다. 비슷한 입지·연식·면적의 거래, 옵션 비용, 입주 시점을 함께 확인해야 합니다. 공고일 이후 실거래도 같은 연도 통계에 포함되므로 공고 당시 알 수 있었던 가격과도 구분해야 합니다.

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8. 자료 및 분석 기준

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사용자 제공 파트넥사 DB 추출 결과, 2026년 9월 24일 21시 32분 기준입니다. APT 분양주택 공고 30건·108개 주택형 가운데 81개 주택형의 1순위 경쟁률을 재산출했습니다. 별도 검토 공고 15건은 구분했습니다.

유효 실거래 26,394건의 고유번호·금액 단위, 연도별 거래건수와 중위가격, 법정동·면적대별 집계 520개, 산출 가능한 경쟁률을 첨부 원자료로 검증했습니다. 공공 원본과의 전수 대조는 수행하지 않았습니다. 가격 차이를 시세차익이나 수익률로 제시하지 않습니다.

대문·본문 삽화는 AI 제작 개념 이미지이며 실제 지도·단지 사진·조감도가 아닙니다. 수치 인포그래픽은 제공 자료를 바탕으로 제작했습니다.

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