같은 주 청약, 35.15대1 vs 0.10대1…진주 판문·부산 에코델타 약 343배 차이

같은 9월 18일 모집공고, 같은 정규 민영분양, 같은 9월 29일 1순위 청약이었습니다. 그런데 진주 판문지구 레이크써밋 웰가에는 12,091건, 부산 에코델타시티 금강펜테리움 에코리버에는 1·2순위 합계 13건이 관측됐습니다. 같은 주에 나온 새 아파트에 시장은 왜 이렇게 다르게 반응했을까요?

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Partnexa 운영 DB 추출 자료에서 주택형 표의 일반공급을 분모로 고정하면 35.15대 1과 0.10대 1, 약 343배입니다. 다만 이 값은 공식 최종 경쟁률을 그대로 옮긴 숫자가 아닙니다. 경쟁률 상세행에는 다른 공급수가 들어 있어, 무엇으로 나눴는지부터 밝히고 시작하겠습니다.

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핵심 요약 ① 주택형 일반공급 고정 분모·최종 관측 신청 기준의 환산 격차는 약 343배입니다.

핵심 요약 ② 진주에서는 오래된 주택 비중과 최근 신규분양 수요의 반복이 함께 확인됩니다.

핵심 요약 ③ 부산 에코델타는 비교적 새 주택이 많은 주변 환경, 최근 청약 사례와 가격 부담을 함께 봐야 합니다.

1. 경쟁률은 분모부터 확인해야 합니다

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처음 검토한 34.95대 1과 0.04대 1을 그대로 나누면 약 874배가 됩니다. 하지만 반올림된 표시값끼리 나눈 배수인데다, 원자료의 검증표는 이 조합을 혼합 기준으로 분류합니다. 이를 정밀한 수요 차이처럼 제목에 쓰기는 어렵습니다.

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이번 글의 계산은 명확합니다. 진주 12,091÷344=35.148255…, 부산 13÷127=0.102362…이며 원시값끼리 나눈 비율은 343.3714…입니다. 1순위만 맞추면 부산 신청이 8건이어서 약 558배가 됩니다. 본문과 이미지는 최종 관측 신청 합계를 주택형 표의 일반공급으로 나눈 DB 환산값을 사용합니다.

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반드시 덧붙일 차이도 있습니다. 경쟁률 상세행의 공급수를 주택형별 한 번씩 합치면 진주 346세대, 부산 348세대입니다. 이를 분모로 같은 최종 관측 신청을 나누면 34.9451…대 1과 0.037356…대 1, 비율은 약 935.5배입니다. 즉 343배만이 유일한 정답이고 다른 공급 기준은 모두 틀렸다고 말할 수 없습니다.

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상세행과 주택형 표 사이에 공급 배정 시점이나 이월 반영 차이가 있을 가능성이 있습니다. 다만 제공 파일만으로 그 원인을 확정하지 않았습니다. 비교 가능 표시는 해당 SQL 계산 기준에 대한 판정이며, 청약홈 공식 최종 공급 기준까지 검증했다는 뜻은 아닙니다.

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2. 전체 단지 규모와 경쟁률 분모는 다릅니다

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레이크써밋 웰가는 진주시 판문동 241-1번지 일원, 금강펜테리움 에코리버는 부산 강서구 강동동 5048-5번지 일원 공동6BL입니다. 전체 규모는 각각 690세대와 358세대입니다. 아래 일반·특별공급은 주택형 표에 저장된 배정이며, 전체 세대수를 일반공급 경쟁률의 분모로 사용하지 않았습니다.

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부산의 114세대는 127−13으로 계산한 고정 분모 기준 단순 신청 부족분입니다. 상세행 공급 348세대 기준 차이는 335세대이므로, 114세대를 실제 최종 잔여물량이나 계약 미분양으로 표현해서는 안 됩니다. 신청건수 역시 계약건수나 중복 없는 실수요자 수와 같지 않습니다.

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3. 진주는 84A에 집중, 부산은 두 타입 모두 신청 부족

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진주 84A는 일반공급 91세대에 해당·기타지역 합계 6,224건, 환산 경쟁률 68.40대 1입니다. 전체 관측 신청의 약 51.5%가 이 주택형에 몰렸습니다. 최고분양가는 84B보다 300만원 높지만, 타입별 신청 분포는 크게 달랐습니다.

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진주는 전용 78㎡부터 182㎡까지 모든 타입에서 1순위 관측 신청이 주택형 표의 공급량을 넘겼습니다. 다만 182㎡는 4세대라는 작은 분모를 함께 봐야 합니다. 부산은 59A가 1순위 3건·2순위 3건, 59B가 5건·2건으로 두 타입 모두 공급량에 미치지 못했습니다.

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84A의 68.40대 1은 지역을 합한 환산값입니다. 상세행의 해당지역 공식 표기 61.69대 1과 집계 범위가 다릅니다. 평면·동·향에 대한 신청자 조사 없이 타입 쏠림을 특정 설계의 효과라고 단정할 수는 없습니다.

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4. 진주의 신규분양 수요는 한 번으로 끝나지 않았습니다

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2024년 아너스 웰가 진주는 일반공급 527세대에 1순위 11,191건으로 약 21.24대 1이었습니다. 2026년 힐스테이트 평거 센트럴은 178세대에 1순위 3,753건, 최종 관측 4,093건으로 각각 21.08대 1과 22.99대 1입니다.

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같은 해 포레나힐스테이트 진주도 182세대에 3,849건, 약 21.15대 1입니다. 이번 단지에 앞서 신규분양에서 20대 1 안팎의 신청이 여러 번 확인된 셈입니다. 한 단지의 높은 평균만 볼 때보다 새 주택을 찾는 수요의 연속성이 더 잘 드러납니다.

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공급량, 면적, 가격과 공고 시점이 다른 사례입니다. 진주 모든 아파트의 매수세를 대표하지는 않습니다.

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5. 부산 에코델타는 최근에도 신청 부족 사례가 이어졌습니다

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2024년 12월 공고된 대방 엘리움 리버뷰는 일반공급 409세대에 1순위 57건, 최종 관측 140건으로 약 0.34대 1입니다. 2026년 중흥S-클래스 리버시티는 176세대에 1순위 38건, 최종 59건으로 약 0.34대 1입니다. 이번 금강펜테리움 에코리버의 신청 부족은 최근 사례와 함께 읽을 필요가 있습니다.

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다만 부산 강서구의 청약이 언제나 약했던 것은 아닙니다. 최근 5년 표에서 2023년 정규 민영분양은 계산 가능한 1개 공고의 최종 환산값이 약 12.99대 1입니다. 당시 분류된 5개 공고 중 계산 가능한 공고가 1개뿐이라는 점도 함께 봐야 합니다.

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자료에 경쟁률이 비어 있는 공고를 신청 0건으로 채우지 않았습니다. 부산 전체를 침체로 묶거나 일부 사례를 지역의 전수 결과처럼 일반화하는 대신, 이번 생활권의 최근 확인 가능한 분양 흐름에 초점을 맞췄습니다.

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6. 주변에 새 아파트가 얼마나 흔한지도 달랐습니다

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반경 5km의 K-apt 수록·좌표 보유 단지에서 진주의 입주 5년 이하 주택은 815세대, 2.79%입니다. 반대로 21년 이상은 19,128세대, 65.58%입니다. 이 표본에서는 오래된 아파트가 다수를 차지하고 최근 지어진 주택은 적습니다.

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부산 대상지 주변은 5년 이하가 5,867세대·29.22%, 6~10년이 12,383세대·61.67%입니다. 두 구간을 합하면 약 90.9%입니다. 새 주택을 찾는 사람이 비교할 수 있는 기존 선택지의 연식 구조부터 다르게 나타납니다.

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진주에서는 새 아파트의 희소성이 청약 관심을 높였을 가능성이 있습니다. 부산 에코델타 주변에서는 신축이라는 조건만으로 차별화하기가 상대적으로 어려울 수 있습니다. 다만 이 비중은 입주 예정 공급이나 빈집 수를 측정한 통계가 아니므로, 공급 과잉의 크기를 직접 계산한 값은 아닙니다.

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반경은 행정경계와 다르며 K-apt에 수록되지 않았거나 좌표가 없는 단지는 빠질 수 있습니다. 연식은 제공 자료의 건축연도 구간을 따른 대리지표입니다. 부산 21년 이상 구간은 원자료가 NULL이라 전체 지역에 노후 주택이 전혀 없다는 뜻으로 바꾸지 않았습니다.

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7. 두 단지 모두 넓은 범위의 기존주택 중위가격보다 높았습니다

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진주 대표 84B 최고분양가 5억5,300만원은 반경 5km 유사면적 거래 1,048건의 24개월 중위가격 2억9,900만원보다 84.95% 높습니다. 부산 대표 59A 5억1,100만원은 거래 300건의 중위가격 3억500만원보다 67.54% 높습니다. 진주가 더 낮은 프리미엄으로 청약에 성공했다고 설명할 수 없는 결과입니다.

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진주는 78㎡ 이상 85㎡ 미만, 부산은 58㎡ 이상 61㎡ 미만 거래와 비교했습니다. 두 대표 분양가를 같은 면적 상품처럼 직접 비교하지 않았습니다. 진주의 대표 타입은 일반공급이 가장 많은 84B이며, 가장 높은 경쟁률을 기록한 84A와도 구분했습니다.

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특히 진주는 오래된 주택이 많이 포함돼 넓은 범위의 중위가격이 낮아질 수 있습니다. 건축연도와 생활권을 더 가깝게 맞춘 비교를 덧붙여야 하는 이유입니다. 최고 분양가와 여러 층·시점이 섞인 중위가격의 차이는 적정가나 확정 프리미엄을 뜻하지 않습니다.

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8. 진주 5.5억원, 상대적으로 최근 지어진 단지와 비교하면

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더퀸즈웰가(2015년)는 최근 거래 5억2,500만원, 24개월 중위 4억6,475만원입니다. 엠코타운더프라하(2014년)는 각각 5억1,000만원과 4억8,000만원입니다. 표본 수는 각각 40건과 138건입니다.

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진주평거우방아이유쉘스카이팰리스(2019년)는 최근 4억5,700만원·중위 4억6,800만원, 진주평거엘크루(2016년)는 최근 6억2,700만원·중위 5억4,200만원입니다. 각각 32건과 33건의 24개월 거래가 있습니다. 이 범위에서 보면 대표 분양가와의 간격은 광범위한 구축 중위값을 썼을 때보다 작아집니다.

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2014~2019년 준공 단지를 모두 신축이라고 부르지는 않겠습니다. 현재의 연식, 입지, 층과 향, 상품 조건이 다르고 최근 거래 한 건은 단지 전체 가격도 아닙니다. 비교의 목적은 분양가가 어떤 선택지와 경쟁했을지 살피는 것이며, 차액을 예상 수익으로 바꾸는 것이 아닙니다.

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9. 부산 59㎡ 5.1~5.3억원, 다른 선택지와의 간격

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명지화전우방아이유쉘(2020년)의 59㎡대 최근 거래는 1억6,700만원, 24개월 중위는 1억7,850만원입니다. 명지협성휴포레(2016년)는 최근 2억8,700만원·중위 3억원, 부산명지중흥S-클래스프라디움(2016년)은 최근 3억8,900만원·중위 3억2,000만원입니다.

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비교 거래는 각각 18건, 152건, 130건이며 대상지와 약 3.9~4.9km 떨어져 있습니다. 같은 59㎡라도 생활권과 단지 특성이 달라 가격 범위가 넓습니다. 가장 낮은 한 단지를 대표 시세처럼 고르면 가격 부담을 과장할 수 있습니다.

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금강펜테리움 에코리버는 59A 5억1,100만원, 59B 5억3,200만원입니다. 주변에 상대적으로 새 주택이 많은 환경에서 이 가격의 새 상품을 선택할 유인이 충분했는지 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 신청 결과만으로 수요자의 포기 이유나 실제 가격 허용선을 확정할 수는 없습니다.

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10. 거래량은 줄었습니다. 지역 전체 회복과는 구분해야 합니다

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최근 6개월은 2026년 4~9월, 직전 6개월은 2025년 10월~2026년 3월입니다. 진주시 전체 거래는 2,331건에서 1,665건으로 28.57% 감소했고, 중위가격은 3억1,500만원에서 3억1,000만원으로 1.59% 낮아졌습니다. 진주 78~85㎡도 거래 1,017건→757건, 중위 4억원→3억7,000만원입니다.

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부산 강서구 전체 거래는 730건에서 631건으로 13.56% 줄었고, 중위가격은 3억7,800만원에서 3억6,500만원으로 3.44% 낮아졌습니다. 진주의 높은 청약 환산값은 기존 아파트 거래량과 중위가격이 동시에 급등한 상황에서 나온 것이 아닙니다.

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부산 강서구 59㎡대는 거래가 147건에서 166건으로 12.93% 늘었지만, 중위가격은 2억7,500만원에서 1억6,000만원으로 41.82% 낮아졌습니다. 이것은 같은 집의 가격이 그만큼 떨어졌다는 뜻이 아닙니다. 거래된 단지·연식·세대 구성이 바뀌면 집계 중위값도 크게 달라집니다.

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진주 신축 청약의 집중이 기존 주택 전체의 상승이나 회복을 보장하지는 않습니다.

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결론. 도시 이름보다, 어떤 새 아파트를 선택했는가

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진주에서는 오래된 주택이 많은 주변 환경, 최근 신규분양의 반복된 신청 수요, 다양한 면적 구성과 84A 집중이 함께 관측됩니다. 부산 에코델타에서는 비교적 새 주택이 많은 주변 환경과 최근 신청 부족 사례, 59㎡ 중심 상품의 가격 간격을 함께 볼 필요가 있습니다.

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이 조건들이 각 생활권의 선택에 영향을 줬을 가능성은 있지만, 영향의 크기를 분리해 입증한 분석은 아닙니다. 공급 누적은 입주 시기별 물량과 실제 미분양 재고까지 더 확인해야 하고, 청약 신청이 실제 계약으로 이어지는지도 별도 관찰 대상입니다.

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이번 약 343배는 주택형 공급수를 고정한 DB 환산 비교입니다. 그 숫자 뒤에서 읽을 것은 지방 전체의 일괄 회복이나 침체가 아니라 희소성·가격·공급 여건·상품 구성에 따른 선택적 수요 집중입니다. 청약 결과와 향후 매매가격은 별개라는 점까지 함께 기억하면 좋겠습니다.

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분석 기준과 자료

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자료는 2026년 10월 2일 10시 31분경 추출된 Partnexa 운영 DB 결과 00~13·99 집합입니다. 제공 원데이터만 재분석했으며 DB를 다시 조회하거나 수정하지 않았습니다.

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경쟁률은 일반공급의 지역·순위별 관측 신청을 합산하고 주택형 표의 일반공급 세대로 나눈 가중 환산값입니다. 특별공급 신청은 제외했습니다. 경쟁률 상세 공급수와 분모 차이가 있어 공식 최종 경쟁률과 동일시하지 않으며, 배수는 표시값이 아닌 반올림 전 값으로 계산했습니다.

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분양가는 주택형 최고 공급금액이며 옵션·발코니 확장·취득비용 등이 포함되지 않았을 수 있습니다. 실거래 상세는 최근 24개월, 지역 흐름은 최근 5년 자료이며 신고 지연·정정 및 표본 구성 변화가 가능합니다. 반경 비교에는 인접 시군구와 좌표 보유 단지가 포함됩니다.

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연식 구조는 K-apt 수록·좌표 보유 단지 기반 대리지표로 전체 주택 재고와 다를 수 있습니다. 신청 부족분은 해당 분모와 관측 신청의 산술 차이로 실제 계약 미분양이 아닙니다. 비교 결과는 변수 간 관련성을 설명하며 통계적 인과관계를 입증하지 않습니다.

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