화서역 호수공원 아너스빌 분양가 분석｜타입별 차이와 주변 실거래 비교

Partnexa 청약 데이터 노트

공고일 2026.09.11 · 자료 확인일 2026.09.15

청약공고를 볼 때 최고분양가 한 줄만으로는 타입별 차이를 읽기 어렵습니다. 화서역 호수공원 아너스빌은 전용 84·94·99㎡를 공급하는데, 면적 증가폭과 분양대금 증가폭이 같지 않습니다. 이번 글에서는 공식 모집공고의 공급·일정을 먼저 정리하고, Partnexa에 수록된 타입별 가격과 주변 아파트 거래 지표를 같은 단위로 살펴봅니다.

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먼저 읽을 세 가지

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① 총 476세대, 특별공급 153세대·일반공급 323세대입니다.

② 84A와 99A의 타입 최고분양가는 1,300만원 차이지만, 전용면적은 약 17.6% 차이입니다.

③ 가까운 비교 단지는 구축·소수 거래 표본이 포함돼 있습니다. 숫자 차이를 곧바로 저평가나 안전마진으로 읽으면 안 됩니다.

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1. 사업 위치와 공급 규모

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사업지는경기도 수원시 권선구 서둔동 212-1번지 일원입니다. 공식 공고상 지하 4층~지상 15층, 7개 동, 총 476세대이며 입주는2029년 10월 예정입니다. 정확한 입주일은 추후 안내되고 공정에 따라 달라질 수 있습니다.

※ 지도 명칭의 ‘2029년 1월 예정’은 공식 공고와 다릅니다. 입주 예정일은 2026.09.11 모집공고의 ‘2029년 10월’을 기준으로 확인하세요.

지도는 사업지 확인용입니다. 견본주택 주소인 고색동 533-1과 구분하세요. 단지명만으로 화서역까지의 도보 접근성을 판단하지 말고, 실제 출입구에서 역·버스정류장까지의 경로를 확인하는 편이 좋습니다. 예정 교통시설과 현재 이용 가능한 시설도 나눠 살펴봐야 합니다.

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2. 주택형별 공급과 최고분양가

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아래 금액은각 타입의 최고 공급금액입니다. 모든 층·세대에 적용되는 단일 가격이나 평균 계약금액이 아닙니다. 동·층별 상세 금액은 공식 가격표를 확인하세요.

출처: 공식 모집공고 5~9쪽, Partnexa 타입별 공급·가격 데이터 대조. 전용 85㎡ 초과 타입의 공급금액은 공고상 부가가치세가 반영된 총액입니다.

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3. Partnexa 자체 분석 — 넓어지는 만큼 총액도 늘어날까?

Partnexa의 타입별 전용면적·최고분양가 데이터로 84A와 99A를 다시 계산했습니다. 84A는 전용 84.7459㎡·8억 9,800만원, 99A는 99.6774㎡·9억 1,100만원입니다.

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99A의 최고분양가는 84A보다 1,300만원, 약 1.4% 높습니다. 전용면적은 약 17.6% 넓습니다.전용면적 기준 평당가는 약 3,503만원에서 약 3,021만원으로 13.7% 낮아집니다.

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계산식: 전용평당가 = 최고분양가 ÷ (전용면적㎡ ÷ 3.305785). 총액 증감률 = (91,100 ÷ 89,800 − 1) × 100. 면적 증감률 = (99.6774 ÷ 84.7459 − 1) × 100.

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이는같은 동·층·향의 두 세대를 비교한 결과가 아닙니다.타입별 최고금액끼리 비교한 산술 결과이므로, 99A가 무조건 유리하다는 뜻은 아닙니다. 평면·채광·선택품목·관리 부담과 가구의 실제 공간 수요를 함께 확인해야 합니다.

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전체 8개 타입의 전용평당가를 공급세대수로 가중평균하면 약3,290만원/전용평입니다. 이 값은 ‘타입별 최고가 기반 지표’이지 476세대의 실제 평균 분양대금이 아닙니다. 통상 광고에서 쓰는 공급면적 기준 평당가와도 직접 비교할 수 없습니다.

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4. 주변 아파트 시세 비교 — 같은 평당가라도 기준이 다릅니다

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Partnexa 주변 아파트 DB에서 가까운 단지의 그래프를 조회했습니다. 아래는2026년 8월 기준 전용평당 매매가격의 12개월 이동평균입니다. 특정 84㎡ 한 세대의 최근 거래금액이나 현재 매도 호가가 아닙니다.

출처: Partnexa ‘가까운 아파트 단지’ 개별 그래프. 자료 조회 2026.09.15, 그래프 기준월 2026.08. 거리는 공고지 좌표에서 단지까지의 직선거리로, 도보 이동거리가 아닙니다.

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이 표를 읽을 때의 주의점

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• DB상 건축년도는 참누리파크 1·2단지 2009년, 희성연인 2006년으로 신축 분양과 연식 차이가 있습니다.

• 거래가 없는 달은 직전 거래월의 평균을 유지해 이동평균을 계산합니다. 따라서 ‘12개월 이동평균’이 최근 12개월 실제 거래만의 단순평균을 뜻하지 않습니다.

• 가까운 목록에 함께 잡힌 힐스테이트수원파크포레와 새롬101동은 그래프 표본이 부족해 가격 비교에서 제외했습니다.

• 면적·층·향·연식·신축 여부를 보정하지 않은 지표입니다. 차액을 예상 차익·할인율·안전마진으로 바꿔 해석하지 않습니다.

참고로 더 넓은반경 2km DB의 12개월 이동평균은 2,633만원/전용평입니다. 본 사업의 최고가 기반 가중지표 3,290만원은 이보다 산술적으로 약 25.0% 높습니다[(3,290 ÷ 2,633 − 1) × 100]. 다만 최고분양가와 여러 연식·면적이 섞인 거래 이동평균은 성격이 달라, 이것만으로 적정 분양가를 판정할 수는 없습니다.

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5. 청약 일정 — 접수일과 서류 제출일을 따로 체크

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2026년 특별공급은9월 21일, 일반공급 1순위는9월 22일, 2순위는9월 23일입니다. 청약홈 인터넷 접수시간은 09:00~17:30이며, 마감시각 전에 신청을 완료해야 합니다.

당첨자 발표는 10월 1일, 서류 제출은 10월 4~8일, 정당계약은 10월 12~14일입니다. 접수 전에 청약홈의 해당 공고와 변경 안내를 다시 확인하세요.

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6. 자격과 자금계획에서 놓치기 쉬운 항목

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일반공급은 공고일 현재 수원시 또는 서울·경기·인천 거주 성년자 등이 대상이며, 같은 순위 경쟁 시 수원시 거주자가 우선합니다. 1순위는 청약통장 가입 12개월 경과 및 거주지역·신청면적별 예치금 요건을 확인해야 합니다. 84㎡는 가점제 40%·추첨제 60%, 94·99㎡는 추첨제 100%입니다. 추첨제에도 지역 및 무주택자 우선공급 기준이 있으므로 ‘누구나 같은 확률’로 이해하면 안 됩니다.

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수원 등 특별시·광역시 외 지역 거주자 기준 예치금은 85㎡ 이하 200만원, 102㎡ 이하 300만원입니다. 서울 거주자는 각각 300만원·600만원, 인천 거주자는 250만원·400만원으로 다릅니다. 예치금 기준은 사업지가 아니라신청자의 공고일 현재 거주지역입니다.

특별공급은 기관추천·다자녀·신혼부부·노부모부양·생애최초·신생아 유형별로 요건이 다릅니다. 통장 가입기간, 무주택, 소득·자산, 자녀·부양 요건을 본인 유형의 공고 항목에서 확인하세요. 이 글만으로 개인의 청약 적격 여부를 판단하지 않습니다.

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공고상 비규제지역 민영주택으로 재당첨제한과 거주의무기간은 없고, 전매제한은 최초 당첨자 발표일(2026.10.01)부터 1년입니다. 별도의 가점제 당첨 제한 등은 적용될 수 있으므로 ‘아무 제한 없음’과는 다릅니다.

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납부 구조는 계약금 5%·중도금 60%·잔금 35%입니다. 계약 시 1차 계약금은 500만원이고 나머지 계약금은 계약 후 30일 이내 납부하는 구조입니다. 계약금 전체가 500만원인 것은 아닙니다.

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중도금은 공고상 최대 60% 범위의 무이자 대출을 시행할 예정이나, 개인별 금융심사 결과에 따라 대출이 제한될 수 있습니다. 이자 대납 기간과 조건, 입주 시 잔금 조달, 유상옵션·취득비용을 별도로 점검하세요. 대출 가능액이나 향후 매매가격은 보장되지 않습니다.

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Partnexa의 정리

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이 공고의 숫자상 특징은타입별 최고분양가 차이보다 전용면적 차이가 크게 나타난다는 점입니다. 다만 넓은 면적의 낮은 전용평당가와 실제 거주 만족도는 별개의 문제입니다. 주변 비교 자료 역시 거래가 적거나 연식이 달라, 현장·평면 확인과 자금계획을 대신하지 못합니다.

자료 확인일은 청약 접수 전입니다. 아직 공개되지 않은 접수건수·경쟁률은 ‘0’이나 ‘수요 부족’으로 해석하지 않았습니다.

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자료 출처 및 계산 기준

Partnexa 분양전략 리포트와 주변 아파트 DB— 화면상 최종 갱신 2026.09.15 07:10. 타입별 전용면적·최고가·세대수 및 주변 이동평균 자료를 활용했습니다.

공식 홈페이지 모집공고 다운로드— 2026.09.11 공고, 5~9쪽 공급·가격, 22~26쪽 일반공급·일정, 42쪽 중도금 안내 확인.

청약홈 해당 모집공고 확인— 접수 전 최신 공고와 변경사항을 확인하세요.

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본문은 공고를 장문 전재하지 않고 핵심 사실을 재정리한 정보성 콘텐츠입니다. Partnexa 데이터의 단위·표본·갱신시점에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 계산값은 반올림했습니다. 대표·분석·일정 이미지는 AI로 제작한 정보 카드이고 실제 조감도가 아닙니다. 청약 및 계약의 최종 기준은 공식 공고와 관계기관 안내입니다.