강남구 청약, 같은 지역인데 왜 어떤 공고는 3대 1이고 어떤 공고는 33만 대 1일까요?
청약은 입지뿐 아니라 공급 방식, 일반공급 물량, 주택형과 신청 자격에 따라 경쟁의 모습이 달라집니다. partnexa에 수집된 2020~2025년 청약공고 23건, 주택형 173건, 경쟁률 항목 219건을 연결하고, 2021~2026년 8월 강남구 아파트 매매 자료를 추가했습니다. 청약 자료는 시장 전수 통계가 아니며, 실거래는 2026년 8월 25일 DB 반영분까지 분석했습니다.
1. 연도별 공급량: 큰 공고 하나가 전체 숫자를 바꾼다
자료 내 공고 공급세대는 지역 범위를 확정하기 어려운 국민임대 공고 1건을 제외하면 2020년 2,437세대, 2021년 687세대, 2022년 4세대, 2023년 1세대, 2024년 370세대, 2025년 88세대입니다.
2020년에는 민영 아파트 1,341세대, 수서역세권 A-1·A-3 행복주택 1,029세대, 도시형생활주택 67세대가 포함됩니다. 원자료에서 강남구로 분류된 ‘2020년 제1차 국민임대주택 입주자모집’ 2,519세대는 여러 지역을 묶은 공고일 가능성이 있어 제외했습니다. 대표 주소 하나만으로 전체 물량을 강남구 공급으로 계산하면 과대 집계될 수 있기 때문입니다.
2021년에는 도시형생활주택 345세대, 오피스텔 337세대, 무순위 5세대가 확인됩니다. 2022~2023년은 수서 신혼희망타운 잔여·추가모집만 자료에 들어 있습니다. 이를 강남구 전체 신규 공급이 사실상 중단됐다는 뜻으로 해석할 수는 없습니다.
2024년에는 민영 아파트 354세대와 무순위 3세대, 공공분양 잔여 1세대, 오피스텔 9실, 도시형생활주택 3세대가 포함됩니다. 2025년은 민영 87세대와 불법행위 재공급 1세대입니다. 오피스텔은 실 단위로 집계되지만 그래프에서는 공고 공급수로 합산했습니다.
같은 단지가 다른 해에 다시 모집한 물량도 포함되므로 이 숫자는 입주량이나 중복을 제거한 신규 주택 수가 아닙니다.
2. 민영 아파트: 일반공급 분모로 계산해야 보이는 경쟁
민영 아파트 경쟁률은 ‘1순위 신청건수 ÷ 일반공급 모집세대’로 계산했습니다. 해당지역·기타지역 행에 반복되는 모집세대는 주택형별로 한 번만 집계했습니다. 특별공급이 포함된 공고 총세대수를 분모로 쓰면 경쟁률을 실제보다 낮게 계산하게 됩니다.
디에이치 퍼스티어 아이파크(2020): 일반공급 1,135세대 / 30,291건 / 26.69대 1
대치 푸르지오 써밋(2020): 106세대 / 17,820건 / 168.11대 1
래미안 레벤투스(2024): 71세대 / 28,611건 / 402.97대 1
청담 르엘(2024): 85세대 / 56,717건 / 667.26대 1
디에이치 대치 에델루이(2024): 37세대 / 37,946건 / 1,025.57대 1
역삼센트럴자이(2025): 44세대 / 21,432건 / 487.09대 1
자료 내 민영 아파트를 공급세대수로 가중해 묶으면 2020년 38.77대 1, 2024년 638.73대 1, 2025년 487.09대 1입니다. 단지별 경쟁률을 단순 평균한 값이 아닙니다. 각각 2개·3개·1개 공고이므로 시장 전체의 상승률이나 연속적인 추세로 확대 해석하기는 어렵습니다.
확실한 사실은 2024년 표본의 일반공급이 193세대에 불과한데 신청은 123,274건이었다는 점입니다. 2020년 표본은 1,241세대에 48,111건이었습니다. 적은 모집 물량에 더 많은 신청이 집중되면서 경쟁률이 높아졌습니다.
3. 주택형을 나누면 평균보다 큰 차이가 보인다
래미안 레벤투스는 84.92㎡ A형이 4세대에 4,139건, 1,034.75대 1이었습니다. 45.98㎡ B형은 4세대에 596건, 149대 1입니다. 모집세대가 같아도 신청 규모가 약 6.9배 달랐습니다.
디에이치 대치 에델루이는 59.99㎡ A형이 10세대에 19,104건, 1,910.40대 1인 반면 59.99㎡ B형은 3세대에 877건, 292.33대 1입니다. 비슷한 면적에서도 평면·배치·가격 등 세부 조건과 선호 차이를 따져야 한다는 사례입니다. 어떤 조건이 원인이었는지는 평면도와 모집공고를 추가 대조해야 합니다.
역삼센트럴자이도 59.98㎡는 1,692.33대 1, 84.96㎡ B형은 115.50대 1, 122.99㎡는 109.60대 1이었습니다. 이 공고에서는 작은 면적이 가장 치열했습니다. ‘소형이 유리하다’ 또는 ‘대형은 항상 경쟁이 높다’는 식의 공식은 성립하지 않습니다.
반대로 2020년 디에이치 퍼스티어 아이파크 49.6918㎡ A형은 해당지역 1,668건, 기타지역 4,300건으로 총 5,968건입니다. 해당지역 경쟁률 5.96대 1만 읽고 전체 수요가 약했다고 판단하면 놓치는 신청이 생깁니다. 지역·순위별 구분을 함께 봐야 합니다.
4. 공공임대와 공공분양은 별도로 읽어야 한다
수서 행복주택 1,029세대는 공공임대입니다. 수서 A3 신혼희망타운 잔여·추가모집은 2022년 4세대, 2023년 1세대, 2024년 1세대이며 뒤 두 공고에는 공공분양이 명시돼 있습니다. 국민주택 분류만으로 임대와 분양을 한데 묶으면 비교가 왜곡됩니다.
이 공공주택 공고들은 제공된 경쟁률 자료에 접수 내역이 연결되지 않습니다. 경쟁률은 ‘자료 없음’이며 0대 1이나 미달로 처리하지 않았습니다. 민영의 가점 경쟁과 공공의 소득·자산·공급 대상별 자격 심사는 따로 검토해야 합니다.
5. 무순위와 불법행위 재공급, 이름부터 구분하자
2021년 디에이치 자이 개포 무순위는 5세대에 248,983건, 49,796.60대 1이었습니다. 2024년 디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위는 3세대에 1,013,456건, 337,818.67대 1입니다.
2024년 무순위는 34.995㎡ 172,474건, 59.9742㎡ 503,374건, 132.8174㎡ 337,608건으로 각각 1세대 모집입니다. 이것은 신청 건수이며 고유 신청자 수와 동일하다고 단정하지 않았습니다.
2025년 디에이치 자이 개포 1세대는 ‘불법행위 재공급’입니다. 일반 REQ_CNT 컬럼은 비어 있지만 기관추천 항목에는 1세대·8건·8대 1이 기록돼 있습니다. 2021년 같은 단지의 무순위 49,796.60대 1과 비교해 인기가 폭락했다고 말할 수 없습니다. 공급 대상과 신청 경로가 다른 공고입니다.
6. 경쟁률이 높고 낮았던 이유: 확인된 사실과 해석
확인된 요인은 모집세대와 신청 규모입니다. 무순위의 3~5세대처럼 분모가 작으면 큰 경쟁률이 나오기 쉽습니다. 다만 소수 공급만으로 설명이 끝나지는 않습니다. 2024년 폴스타인 논현 오피스텔은 9실에 33건으로 3.67대 1, 논현 펜트힐 캐스케이드 도시형생활주택은 3세대에 113건으로 37.67대 1이었습니다.
민영 APT와 오피스텔·도시형생활주택은 사용 목적과 금융·세제 조건, 면적과 총가격이 달라 같은 시장처럼 비교하기 어렵습니다. 폴스타인의 상대적으로 낮은 수치는 해당 표본의 신청 규모를 뜻할 뿐, 강남 주거 수요 전체가 약하다는 증거는 아닙니다.
원자료상 2024~2025년 민영 APT 4개 공고는 분양가상한제 적용 표시가 있습니다. 가격 매력에 대한 기대, 입지와 브랜드 선호가 신청 집중에 영향을 줬을 가능성이 있습니다. 뒤에서 강남구 실거래 흐름과 공고 분양가를 함께 살펴보되, 동일 단지·동일 면적·동일 시점으로 짝지은 비교가 아니므로 차액을 확정 시세차익으로 해석하지 않습니다.
7. 앞으로의 청약 전략: 내 조건에 맞는 공고를 고르는 순서
첫째, 민영 일반공급·특별공급·공공임대·공공분양·무순위·재공급을 나눠 보세요. 공급 유형과 본인의 자격이 맞는지를 먼저 확인하고, 그다음 경쟁률을 비교하는 순서가 효율적입니다.
둘째, 단지 평균 다음에는 주택형별 모집세대와 신청 분포를 확인하세요. 같은 59㎡라도 타입에 따라 큰 격차가 있었습니다. 낮은 과거 경쟁률은 참고 자료이며 다음 청약에서도 반복된다는 보장은 없습니다. 실제 거주에 맞는 평면과 총가격도 함께 보세요.
셋째, 모집공고의 납부 일정에 맞춰 계약금·중도금·잔금과 부대비용을 계산하세요. 대출 가능액은 실제 금융기관 확인을 거쳐 판단해야 합니다. 경쟁률과 계약을 끝까지 이행할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
넷째, 무순위와 재공급은 공고마다 자격을 새로 확인하세요. 과거 인기 사례의 신청 조건을 현재 공고에 그대로 적용하면 안 됩니다. 특히 기관추천 재공급을 일반 무순위 기회로 오해하지 않는 것이 중요합니다.
다섯째, 향후 흐름은 조건부로 관찰하세요. 모집 물량이 적고 가격 매력에 대한 기대가 유지되면 경쟁 집중이 이어질 수 있습니다. 공급이 늘거나 자금 부담이 커지면 단지·타입 간 격차가 달라질 수 있습니다. 자료의 마지막 공고는 2025년이므로 이를 2026년 전망의 확정 근거로 사용하지 않습니다.
8. 실거래가: 전용평당 중앙값은 어떻게 움직였나
강남구 아파트 매매 14,445건 중 해제 표시가 있는 880건을 제외한 13,565건을 분석했습니다. 계약일·양수 금액·양수 전용면적을 확인하고 해제사유발생일이 있는 거래도 제외하는 조건을 적용했습니다. 거래당 전용평당가격은 ‘거래금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785’입니다.
2021년: 2,073건 / 전용평당 중앙값7,860만원
2022년: 729건 /7,964만원
2023년: 2,130건 /8,555만원
2024년: 3,460건 /9,145만원
2025년: 3,620건 /1억 162만원
2026년 1월~8월 20일: 1,553건 /1억 1,576만원
2021~2025년 거래 중앙값의 차이는 약 29.3%입니다. 이는 거래된 주택 구성의 변화까지 포함한 값이며 같은 집의 가격이 29.3% 올랐다는 뜻은 아닙니다. 신축·구축, 동네, 면적, 층의 비중이 달라질 수 있습니다. 동일주택 가격지수로 읽지 않아야 합니다.
면적 구성을 일부 좁힌 전용 80~85㎡ 중앙값은 2021년 8,559만원, 2022년 9,035만원, 2023년 8,957만원, 2024년 9,104만원, 2025년 1억 40만원, 2026년 부분 집계 1억 1,676만원입니다. 전체 면적 수치와 달리 2023년에 소폭 낮아졌습니다. 면적만 통일해도 다른 모습이 나타나며 이 비교 역시 단지와 연식은 통제하지 못합니다.
2022년 거래가 적었다는 점과 2026년이 미완결 연도라는 점도 중요합니다. 최근 신고 지연과 추후 해제·정정에 따라 집계는 달라질 수 있습니다. 2026년 수치와 전년도 전체 수치의 차이를 연간 상승률로 발표하지 않았습니다.
9. 청약공고 전용평당가격: 6천만원대에서 1억원대로
청약가격은 민영 APT 정규 공고 6건, 주택형 47개만 비교했습니다. 국민임대 보증금, 행복주택, 무순위 재공급 가격과 오피스텔은 같은 시계열에서 제외했습니다. 공급면적인 SUPLY_AR 대신 HOUSE_TY에 적힌 전용면적 숫자를 사용했습니다.
계산은 ‘주택형별 최고 공급금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785’입니다. 이를 일반공급+특별공급 세대수로 가중했습니다. 층별 실제 계약가 평균이 아니라 최고가 기반 지표이고 발코니 확장·유상옵션·취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 흔히 보도되는 공급면적 기준 평당 분양가와도 다릅니다.
2020년 디에이치 퍼스티어 아이파크: 약 6,880만원/전용평
2020년 대치 푸르지오 써밋: 약 6,355만원/전용평
2024년 래미안 레벤투스: 약 9,447만원/전용평
2024년 청담 르엘: 약 1억 453만원/전용평
2024년 디에이치 대치 에델루이: 약 8,834만원/전용평
2025년 역삼센트럴자이: 약 1억 811만원/전용평
연도별 가중값은 2020년 6,838만원, 2024년 9,746만원, 2025년 1억 811만원입니다. 표본 간 차이는 각각 약 42.5%, 10.9%지만 동일 단지의 가격 상승률이 아닙니다. 2021~2023년과 2026년은 이 비교 조건의 공고가 자료에 없어 그래프에 0으로 채우거나 가격을 보간하지 않았습니다.
계산 예로 에델루이 59.99㎡ A형의 최고 공급금액 16억 4,340만원을 전용면적으로 환산하면 약 9,056만원/전용평입니다. 이 타입의 공급면적 80.1159㎡로 나눈 평당가격과 혼동하면 안 됩니다.
실거래의 2024년 중앙값 9,145만원과 청약 표본의 9,746만원을 빼서 ‘청약이 더 비싸다’거나 반대 조합으로 ‘확정 차익’을 계산할 수는 없습니다. 실거래는 강남구 여러 연식·입지의 거래 중앙값이고 청약은 신축 특정 단지의 최고가 기반 가중값입니다. 청약 결정 때는 같은 생활권의 비슷한 연식·면적·층 거래와 비교하고 부대비용까지 더해야 합니다.
10. 고경쟁·저경쟁 단지의 입지, 무엇이 달랐을까
대치 에델루이와 청담 르엘은 높은 경쟁의 대표 사례입니다. 에델루이는 대치동 학원가와 주변 교육시설을 이용하려는 가족 수요를 생각해볼 수 있는 위치입니다. 2024년 분양 당시 보도도 대현초·대명중·휘문중고 등 주변 교육환경을 언급합니다. 다만 인근 학교가 곧 배정 학교라는 의미는 아닙니다. 일반공급 37세대라는 작은 물량, 전용평당 약 8,834만원의 표본 지표와 입지 선호가 함께 작용했을 가능성이 있습니다.
청담 르엘은 시공사 자료상 7호선 청담역과 한강변, 청담근린공원 접근성이 특징입니다. 한강 조망은 동·층별로 달라집니다. 전용평당 지표는 약 1억 453만원으로 에델루이보다 높아도 667.26대 1이었습니다. 단순히 분양가 절대 수준이 낮은 단지에만 신청이 몰린 것은 아닙니다.
상대적으로 낮은 아파트 사례인 2020년 디에이치 퍼스티어 아이파크는 26.69대 1입니다. 개포동의 대단지 주거환경, 양재천·대모산 등 주변 자연환경을 기대할 수 있는 입지이지만 일반공급이 1,135세대로 에델루이의 약 30.7배였습니다. 모집연도와 시장 상황도 다릅니다. 낮은 경쟁률을 입지가 나쁘다는 증거로 사용할 수 없습니다. 같은 단지의 2024년 3세대 무순위가 33만 대 1을 넘었다는 사실도 공급 방식과 시점의 중요성을 보여줍니다.
2024년 폴스타인 논현은 9실 모집에 3.67대 1입니다. 주소는 논현동 봉은사로 일대이고 당시 보도상 9호선 언주역 인근입니다. 업무·상업 접근성이 장점일 수 있어 ‘역세권이면 항상 높은 경쟁률’이라는 설명으로는 부족합니다. 아파트와 다른 오피스텔 상품, 총가격·관리비·임대수요·환금성을 함께 따지는 구매자층이라는 해석이 가능합니다. 실제 저경쟁 원인을 확정하려면 당시 호실별 가격과 계약률까지 필요합니다.
비교의 결론은 가족의 교육·정주 수요, 직주근접 수요, 신축 선호가 서로 다른 주택 유형과 결합한다는 점입니다. 입지의 우열을 경쟁률 하나로 순위 매기기보다 내 생활 동선, 실제 배정 학교, 밤낮의 소음, 동·층별 채광과 총보유비용을 직접 확인하는 편이 유용합니다.
11. 2027년 이후 강남구 청약 전략
2027년 이후를 준비할 때는 확정되지 않은 분양 달력보다 사업 단계와 본인의 자금 여력을 함께 관리해야 합니다. 2026년 9월 16일 확인한 강남구청의 2026년 2월 자료에서는 개포주공5단지·일원개포한신은 이주 진행, 개포주공6·7단지는 관리처분 준비, 압구정 2~5구역은 정비계획 결정 이후 각각 후속 절차를 추진하는 것으로 설명했습니다. 이는 해당 자료 작성 시점의 상태이며 2027년 청약 확정 명단이 아닙니다. 최신 단계는 이후 고시로 갱신해야 합니다.
①사업별로 관리처분·이주·철거·착공·모집공고 순서의 진행을 추적하세요. 총 건립세대, 조합원 물량, 일반분양 물량을 구분해야 합니다. 입주 예정연도와 청약 예정연도 역시 다릅니다. 일반분양 공고와 공급가격이 나오기 전에는 당첨 가능성과 자금 일정을 확정하기 어렵습니다.
②공고가 나오면 전용평당가격과 총액을 함께 비교하세요. 같은 생활권의 최근 6~12개월 비슷한 면적·연식 거래를 모으고, 거래가 적으면 범위를 넓힌 이유를 기록하세요. 최고 분양가뿐 아니라 신청 타입의 해당 층 가격, 옵션, 취득비용을 반영해야 합니다. 구 전체 중앙값은 출발점일 뿐 개별 단지의 적정가격이 아닙니다.
③세 가지 상황으로 준비하세요. 공급이 지연되고 가격 매력이 유지되면 희소 공고에 경쟁이 집중될 수 있습니다. 여러 단지의 일반분양이 겹치면 일정과 생활 적합성, 타입별 물량을 비교할 선택지가 늘 수 있습니다. 대출 여건이 불리해지거나 분양가격이 주변 거래 대비 높아지면 당첨보다 계약·잔금 이행 능력을 먼저 점검해야 합니다. 어느 상황이 될지는 확정할 수 없습니다.
④자금계획에는 보수적인 가정을 하나 더 두세요. 예를 들어 예정 대출액이 줄거나 기존 주택 처분이 늦어져도 잔금이 가능한지 확인하는 방식입니다. 입주까지의 주거비·이자도 포함하세요. 정책상 대출 한도나 전매·거주 요건은 2027년에도 현재와 같을 것이라고 가정하지 않습니다.
⑤고가점·특별공급 자격 보유자·공공주택 대상자별로 준비를 나누되 자격은 새 모집공고로 재확인하세요. 무순위는 과거의 전국 단위 신청 사례만 보고 기다리지 말고 해당 공고의 지역·무주택·추천 요건을 확인해야 합니다. 특히 기관추천 재공급과 일반 무순위를 분리해야 합니다.
2027년 이후의 핵심은 ‘강남이면 무조건 청약’보다 ‘내가 감당할 총액 안에서, 생활에 맞는 입지와 비교 가능한 가격을 가진 공고’를 찾는 것입니다. 미래 가격 상승이나 당첨 후 차익을 전제하지 않은 준비가 전략의 출발점입니다.
정리
이번 자료에서는 2024년 핵심 민영 APT에 높은 1순위 경쟁이 집중됐고, 무순위는 별도의 초고경쟁 양상을 보였습니다. 동시에 공공주택의 경쟁률 누락, 대표 주소에 따른 지역 오분류 가능성, 재공급의 다른 신청 자격도 확인됐습니다.
실거래 중앙값과 전용평당 분양가도 자료 내에서 높아졌지만 서로 다른 주택 구성과 가격 정의를 가진 통계입니다. 강남 청약을 읽는 출발점은 경쟁률·가격·입지의 기준을 맞추고, 2027년 이후 공고와 자금 조건을 그때그때 갱신하는 것입니다.
자료·계산 기준: 사용자가 제공한 partnexa 공고 23건·주택형 173건·경쟁률 항목 219건. 공고연도 기준, 2020~2025년. 민영 APT는 일반공급 1순위 접수건수 합계 / 주택형별 일반공급 세대수이며 신청은 건 단위입니다. 연도 공급 그래프는 수집 공고 합계로 재모집 포함, 지역 미확정 국민임대 2,519세대 제외. 공공 경쟁률 결측은 0으로 대체하지 않았습니다.
확인 경로: 청약홈 모집공고 및 청약경쟁률https://www.applyhome.co.kr / 공공임대 공고는 마이홈 https://www.myhome.go.kr 및 SH 공고 원문을 함께 확인하세요.
외부 교차 확인: 래미안 레벤투스 71세대·28,611건https://www.ajunews.com/view/20240807083743208 / 2020년 국민임대 2,519세대의 복수 지역 공급 보도 https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/28/2020052801095.html
추가 자료: partnexa 최종 반영 2026.08.25, 계약일 2021.01.01~2026.08.20. 가격 그래프는 거래당 전용평당가격 중앙값과 공고별 최고 공급금액 기반 가중값으로 서로 다른 지표입니다.
