두산위브더제니스 부천 59A 무순위 청약, 주변 시세와 비교하면 어떻게 읽어야 할까요?
이번 공고는 전용 59.94㎡ A형 229세대를 모집합니다. 최고 공급금액은 8억 7,500만원이지만, 모든 세대의 가격이 같은 것은 아닙니다. 층별 공급금액은 7억 4,300만~8억 7,500만원으로 나뉩니다. 소사역 교통과 기존 생활인프라를 살피는 동시에, 주변 구축 실거래와 신축 분양가의 비교 조건을 맞추는 것이 중요합니다.
이 글은 2026년 9월 17일 확인한 Partnexa 분양 전략 리포트와 사업주체 공식 홈페이지의 9월 16일자 무순위 정정 공고문을 바탕으로 작성했습니다. 리포트의 갱신 표시는 2026.09.17 07:13입니다. 일정·자격·층별 가격은 공식 공고문으로 보완했고, 시장 통계는 리포트에 표시된 집계값과 곡선을 사용했습니다.
1. 청약공고 요약: 9월 21일 접수, 59A 잔여 229세대
공급 위치는 경기도 부천시 소사구 소사본동 88-39번지 일대입니다. 아파트 전체 규모는 지하 8층~지상 49층, 7개 동 1,728세대이며, 일반분양 1,158세대 중 이번 무순위 공급이 229세대입니다. 공식 홈페이지의 총 2,008세대 규모에는 오피스텔이 포함되므로, 이번 아파트 모집 물량과 구분해야 합니다.
• 공고일: 2026.09.16(수)
• 무순위 접수: 2026.09.21(월) 09:00~17:30
• 당첨자 발표: 2026.09.28(월)
• 서류접수: 2026.09.30(수) 10:00~17:00
• 계약체결: 2026.10.01(목) 10:00~17:00
• 입주 예정: 2032년 2월, 정확한 시기는 추후 통보
• 주택관리번호: 2026910241
• 사업주체: 소사본1의1구역 재개발정비사업조합
• 시공사: 두산건설·쌍용건설
• 분양문의: 032-327-2008
신청 대상은 공고일 현재 수도권에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자입니다. 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있지만, 외국인은 신청할 수 없습니다. 해당 주택의 기존 당첨자·추가입주자 선정자, 부적격 또는 공급질서교란 제한기간 중인 사람 등 신청 제한도 확인해야 합니다. 1인 1건만 가능하며, 청약홈 인터넷 접수로 진행됩니다.
당첨자와 동·호수는 무작위 추첨으로 결정합니다. 공고문상 재당첨제한과 거주의무기간은 없고 분양가상한제는 미적용입니다. 전매제한은 이번 무순위 발표일부터 새로 계산하는 것이 아니라 최초 당첨자 발표일인 2026년 8월 28일부터 1년입니다. 분양권을 소유하면 향후 청약에서 주택 소유로 간주된다는 점도 공고문에 명시돼 있습니다.
리포트의 접수건수·경쟁률은 아직 자료가 없습니다. 접수 전 공란을 0대 1이나 미달로 읽으면 안 됩니다. 또한 59A는 최초 1·2순위 접수가 마감된 뒤 예비입주자 절차를 거쳐 남은 미계약 물량을 모집하는 것으로, 이번 229세대를 신규 분양 229세대로 더해 집계해서도 안 됩니다.
2. 주택형 공급내역: 같은 59A도 층에 따라 1억 3,200만원 차이
이번 공급 주택형은 059.9400A 한 가지입니다. 전용면적 59.9400㎡, 주거공용면적 27.5508㎡, 공급면적 87.4908㎡, 계약면적 149.8525㎡입니다. 대상은 101~104동의 2·5호 라인이며, 층별 공급세대 합계는 229세대입니다.
2층: 8세대 / 7억 4,300만원
3~5층: 17세대 / 7억 6,800만원
6~9층: 28세대 / 7억 8,400만원
10~19층: 58세대 / 8억 2,600만원
20~29층: 49세대 / 8억 5,100만원
30~39층: 46세대 / 8억 6,700만원
40~49층: 23세대 / 8억 7,500만원
위 물량으로 계산한 공급금액 가중평균은 약 8억 3,217만원입니다. 이는 공고 가격표의 산술 집계이며 실제 계약 완료 세대의 평균 계약가격은 아닙니다.
Partnexa의 4,826만원/평은 ‘최고 공급금액 87,500만원 ÷ 전용면적 59.94㎡ × 3.305785’로 계산한 전용평당가입니다. 공급면적 87.4908㎡로 나누면 같은 최고가가 약 3,306만원/평이 됩니다. 따라서 다른 기사나 단지의 평당가와 비교할 때 전용면적 기준인지 공급면적 기준인지 먼저 맞춰야 합니다.
3. 계약금 5%보다 긴 납부 일정에 주목
공고문 납부 구조는 계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35%입니다. 계약금 1차는 계약 시 1,000만원, 2차는 2026년 10월 30일입니다. 중도금은 2026.11.20, 2027.12.10, 2029.03.12, 2030.06.10, 2030.10.10, 2031.05.12에 각 10%씩 납부하도록 기재돼 있습니다. 공정에 따라 납부일이 달라질 수 있습니다.
최고가 8억 7,500만원 세대라면 계약금 합계 4,375만원, 중도금 합계 5억 2,500만원, 잔금 3억 625만원입니다. 계약 시 1,000만원만 낸다는 사실이 전체 자기자금 부담을 뜻하지는 않습니다. 발코니 확장·유상옵션·취득 및 등기비용도 공급금액에 포함되지 않습니다.
2032년 2월 예정 입주까지는 현재 주거비와 자금 운용 기간도 고려해야 합니다. 중도금 60%라는 납부 비율을 개인에게 보장된 대출 한도로 해석하지 말고, 실제 금융조건과 본인 심사 결과를 확인하는 순서가 적절합니다.
4. 경기도 부천시 소사구 아파트 매매·전세가격지수
리포트는 한국부동산원 REB R-ONE 자료를 연결하되, 원지수 자체를 그대로 표시하지 않습니다. 모집공고일인 2026년 9월 16일에 대응하는 지수를 100으로 환산한 그래프입니다. 이 100은 지역의 적정가격이나 장기 평균값을 의미하지 않습니다.
월간 그래프의 표시 구간은 2023년 12월~2026년 7월, 주간은 2024년 1월~2026년 9월입니다. 월간과 주간의 관측 주기가 다르고, 화면에는 공고일 기준선이 함께 표시됩니다. 특히 월간 그래프의 마지막 표시월과 공고일이 다르므로, 공고일 표식이나 기준값 100을 9월 확정 월간지수로 바꾸어 해석하지 않았습니다.
분양시장 흐름 참고지표는 매매와 전세 모두 ‘월간 하락·주간 상승’으로 분류합니다. 리포트는 이를 약세 후 단기 반등으로 요약합니다. 장기 흐름과 짧은 주기의 방향이 엇갈린다는 의미에서 볼 수 있지만, 이 분류만으로 소사구 전체 시장의 회복이나 해당 단지의 가격 상승을 확정할 수는 없습니다.
전세의 주간 반등은 임차시장 흐름을 관찰할 단서입니다. 다만 이 단지의 입주 예정은 2032년입니다. 현재 전세지수가 입주 시점 전세금이나 잔금 조달 가능액을 보장하지 않으므로, 입주 물량과 해당 시점의 전세 거래를 따로 확인해야 합니다.
5. 반경별 월별 매매 평균 평당가: 2km는 단기 둔화
리포트의 반경은 공고지 좌표를 중심으로 한 직선거리입니다. 2km 표본은 2021년 1월 2일~2026년 9월 12일 실거래 7,039건, 344개 단지입니다. 그래프는 월별 평균 전용평당가와 3·6·12개월 이동평균을 함께 보여줍니다.
최근 표시값은 3개월 이동평균 1,997만원/평, 6개월 2,022만원/평, 12개월 2,006만원/평입니다. 단기선이 다른 두 선보다 낮지만 6개월선과 12개월선은 완전한 하락 배열이 아닙니다. 리포트의 표현도 ‘약한 하락 추세’이며, 강한 하락장으로 확대 해석할 단계는 아닙니다.
최근 기울기는 3개월 -2.1%, 6개월 -0.2%, 12개월 -0.4%입니다. 최근 3개월 거래량은 104건, 직전 3개월 대비 -37.3%로 표시됩니다. 거래 감소와 단기 가격 둔화가 동시에 관찰되지만, 9월이 아직 끝나지 않았고 최근 계약에는 신고 지연이 있습니다. 이를 완결된 분기 거래량 감소율로 사용하지 않았습니다.
5km로 넓히면 완만한 상승 배열이 나타난다
5km 표본은 2021년 1월 1일~2026년 9월 15일 36,545건, 975개 단지입니다. 3개월 이동평균은 2,478만원/평, 6개월 2,451만원/평, 12개월 2,423만원/평으로, 단기선이 장기선보다 높은 배열입니다. 최근 기울기도 각각 +0.7%, +1.4%, +1.2%로 표시됩니다.
다만 최근 3개월 거래량은 667건으로 직전 3개월 대비 -22.0%입니다. 가격선의 상승 배열과 거래 감소가 함께 나타나므로, 리포트 역시 거래가 뒷받침된 강한 상승과는 구분합니다.
같은 단지를 중심으로 해도 2km와 5km의 결과는 다릅니다. 반경이 커지면 생활권·연식·면적·거래 단지 구성이 바뀌기 때문입니다. 5km는 2km 표본을 포함하므로 두 수치를 더해서는 안 됩니다. 또한 5km 원은 소사구 행정경계와 같지 않아 소사구 가격지수와 직접 대응하지 않습니다.
분양 최고가 기준 4,826만원/전용평과 반경 실거래 이동평균의 차이를 그대로 신축 프리미엄이나 고평가율로 계산하는 것도 적절하지 않습니다. 한쪽은 특정 신축 주택형의 최고 공급금액이고, 다른 쪽은 여러 면적과 연식이 섞인 거래 평균입니다.
6. 주변 청약공고 분양가 분석: 비교기간을 먼저 정해야 한다
리포트의 5km 이내 청약공고 평균 전용평당 분양가는 최근 1년 4,968만원, 2년 4,799만원, 3년 4,400만원, 4년 4,042만원입니다. 이번 공고의 최고가 기준 전용평당가는 4,826만원입니다.
표시값으로 계산하면 최근 1년 평균보다 약 2.9% 낮고, 최근 2년 평균보다 약 0.6% 높습니다. 최근 3년 대비는 약 9.7%, 4년 대비는 약 19.4% 높습니다. ‘주변보다 비싸다’는 문장도 비교기간에 따라 의미가 달라지는 이유입니다.
이 네 구간은 각각 다른 연도의 가격이 아니라 서로 겹치는 누적 기간입니다. 4년 4,042만원에서 1년 4,968만원으로 높아졌다는 사실을 동일 단지 분양가의 연간 상승률로 바꿀 수 없습니다. 공고 구성, 주택형, 모집 규모와 재공급 여부도 다릅니다.
가까운 공고 목록에는 같은 단지의 2026년 8월 최초 모집, 월드메르디앙 소사역, e편한세상 부천 어반스퀘어, 현대 프라힐스 소사역 더프라임 등이 함께 나타납니다. 같은 현장의 반복 모집과 오피스텔 공고도 목록에 있어, 목록 전체를 신규 아파트 공급량으로 합산하면 안 됩니다. 가격 비교의 최종 단계에서는 유사 면적의 아파트 정규 공고를 추려 층별 공급금액과 옵션 조건을 맞추는 작업이 필요합니다.
7. 주변 가장 가까운 아파트 단지 실거래가
리포트가 제시한 가까운 5개 단지와 목록 표본은 다음과 같습니다. 거리는 공고지 좌표 기준 직선거리이며 단지 출입구 간 보행거리가 아닙니다.
일안 | 2004년 | 0.05km | 2건
경인로316번길 22
성지 | 1988년 | 0.09km | 목록 33건
경인로324번길 38
다빈치 | 2016년 | 0.14km | 3건
경인로294번길 12
보강센트럴빌(101동) | 2002년 | 0.19km | 8건
경인로 286
로얄 | 1986년 | 0.21km | 17건
경인로284번길 13
가장 가까운 일안은 2건에 그쳐 리포트에서 그래프가 비활성화돼 있습니다. 다빈치와 보강센트럴빌도 표본 부족 안내가 있습니다. 거리상 가까운 순서가 신축 분양가격의 비교 적합도 순서와 같지는 않습니다.
성지는 선택 그래프에서 2021.01.02~2026.08.15, 36건으로 표시돼 목록의 33건과 일치하지 않습니다. 표시된 이동평균은 3개월 1,238만원/평, 6개월 1,319만원/평, 12개월 1,365만원/평입니다. 하락 배열 자체는 보이지만, 최근 3개월 거래량이 1건으로 표시되는 동시에 거래량 +200.0%와 ‘신뢰도 높음’ 문구가 붙어 있어 그 판단을 그대로 채택하지 않았습니다. 집계기간·갱신 시점·산식을 다시 맞춰야 합니다.
로얄의 선택 그래프는 2026년 3월 10~12일에 17건이 모여 있습니다. 3개월·6개월 이동평균은 각각 1,894만원/평으로 표시되지만 최근 3개월 거래는 0건이고, 1년선은 자료 부족으로 진단 보류입니다. 화면의 1년 값 ‘0’은 가격 0원을 뜻하지 않습니다.
리포트는 거래가 없는 달에 직전 거래월 평균을 유지해 이동평균을 계산한다고 안내합니다. 따라서 로얄의 평평한 단기선은 새 거래가 계속 같은 가격에 성사됐다는 증거가 아닙니다. 이 자료에서는 개별 계약의 전용면적·층·총액을 함께 검증하지 못했으므로, 특정 세대가 얼마에 팔렸다는 문장은 만들지 않았습니다.
8. 내부 규칙 기반 데이터 비교 요약: 34점의 의미
리포트 내부 점수는 34/100, 참고구간 E입니다. 인근 청약공고 4년 평균 대비 가격 비율은 119%, 가까운 5개 단지 최근 24개월 실거래 대비는 283%로 표시됩니다. 283%는 비교값의 2.83배라는 뜻이지 ‘283% 더 비싸다’는 뜻은 아닙니다.
이 점수는 가격 비교·접수자료·가격지수 연결·표본 등을 조합한 Partnexa 자체 규칙의 결과입니다. 공식 신용등급이나 투자등급이 아니고, 34%의 당첨 확률 또는 계약 확률도 아닙니다. 접수 결과가 아직 없고 가까운 비교군에 구축 비중이 높아 현재 가격 적정성을 판단하기에는 한계가 있습니다.
세부 설명에는 가격 40점·접수 25점·지수 연결 10점·표본 15점이 기재돼 있어 명시된 최대점 합계가 90점인 반면 화면 척도는 100점입니다. ‘최근 4년’ 비교와 별도로 신뢰도 영역에 ‘청약공고 60개월’도 나타납니다. 이 글에서는 내부 점수를 재산출하거나 보정하지 않고, 표시 기준의 불일치 자체를 확인 사항으로 남겼습니다.
실무적으로는 점수보다 ‘같은 생활권의 유사 신축·준신축 59㎡ 거래와 비교했는가’, ‘실제 배정 층의 총비용을 감당할 수 있는가’를 먼저 보는 편이 유용합니다.
9. 주변 입지 환경: 소사역과 기존 생활권, 실제 동선까지 확인
역세권 | 1호선·서해선의 두 방향 이동
사업지는 소사역 남측 생활권에 있습니다. 소사역에서는 1호선과 서해선을 이용할 수 있어 동서 방향의 경인선 생활권과 남북 방향의 서해선 생활권을 연결합니다. 다만 역세권의 체감 편의는 거주 동에서 단지 출입구, 횡단보도, 역 출입구, 승강장까지의 경로에 따라 달라집니다. 이 글에서는 실제 보행 경로를 측정하지 않아 ‘도보 몇 분’이라는 수치를 확정하지 않았습니다.
공식 홈페이지가 소개하는 GTX-B는 부천종합운동장역 환승을 전제로 한 예정 교통입니다. 현재 소사역에서 GTX를 바로 탈 수 있다는 의미가 아닙니다. 기존 1호선·서해선 이용 편의와 향후 노선 기대는 구분해서 판단해야 합니다.
생활인프라 | 원도심 상권·마트·의료시설
서측 부천역 상권과 이마트 부천점, 주변 기존 상업시설을 생활권 차원에서 살펴볼 수 있습니다. Partnexa는 이마트 부천점을 직선 약 0.57km로 표시하며, 이 숫자는 도보거리와 다릅니다. 공식 지역도에는 부천세종병원과 가톨릭대학교 부천성모병원도 표시돼 있어 의료시설 접근성을 검토할 수 있습니다.
기존 상권과 교통을 활용할 수 있다는 점은 실거주 장점입니다. 반면 간선도로·철도 인접 구간의 소음, 혼잡 시간대 차량 진출입, 장보기 동선은 현장에서 확인할 항목입니다. 대형마트 운영 및 점포 구성도 실제 입주 시점까지 동일하게 유지된다고 전제하지 않았습니다.
학세권 | 인근 학교와 배정 학교는 구분
공식 지역도에는 부천남초·부원초, 서울신학대학교 등이 표시돼 있습니다. 학교의 존재와 상대 위치는 확인되지만, 이번 글에서 초등학교 통학구역과 향후 배정 학교를 확정한 것은 아닙니다. 입주 예정이 2032년이므로 통학구역 조정, 학생 수용계획, 실제 통학로를 입주 전 다시 확인해야 합니다.
자녀가 있는 가구라면 거리만 보지 말고 큰 도로를 건너는지, 보행 경사가 있는지, 야간 조명과 보도가 이어지는지도 살펴보는 편이 좋습니다. 학교가 주변에 있다는 이유만으로 학군 선호도나 교육성과를 단정하지 않았습니다.
숲세권 | 성주산과 공원 접근성
남측에는 성주산과 성주산생활체육공원 등 녹지 생활권이 있습니다. 주변 공원과 산책 공간은 주거 환경의 장점으로 볼 수 있지만, 단지와 등산로 입구가 바로 연결된다고 단정할 수는 없습니다. 유모차·어린이·고령자 동행 여부에 따라 진입 경사와 보행 시간이 중요해집니다.
최고 49층이라는 건물 높이가 모든 세대의 산 조망이나 채광을 보장하지도 않습니다. 조망은 동·층·향·전면 건물과 배치에 따라 달라지므로, 당첨 동·호수의 배치도와 주변 계획까지 확인해야 합니다.
10. 청약 전 확인할 순서
첫째, 수도권 거주·무주택세대구성원·성년 요건과 기존 당첨 이력 등 신청 제한을 공식 공고문으로 확인합니다.
둘째, 59A 최고가만 보지 말고 층별 가격 범위와 발코니·옵션·취득비용을 합한 총예산을 준비합니다. 동·호수는 추첨이므로 최저가 세대를 선택해서 받는다는 전제는 피해야 합니다.
셋째, 2032년 입주까지의 납부 일정과 현재 주거비를 함께 계산합니다. 계약금, 중도금, 잔금 시점마다 필요한 자금을 별도로 확인합니다.
넷째, 주변 구축 평균과 신축 분양가의 차이를 확정 차익으로 보지 않습니다. 소사역 생활권의 유사 면적·연식·층 거래를 추가 비교하고, 신고 지연·해제·정정 여부를 확인합니다.
다섯째, 역 출입구와 통학로, 마트·병원·공원 동선을 직접 살펴봅니다. 예정 교통과 현재 이용할 수 있는 교통은 구분합니다.
이번 자료에서 확인되는 핵심은 ‘소사역 생활권의 신축 59A를 어떤 층별 가격과 자금 일정으로 선택할 것인가’입니다. 2km와 5km 가격 흐름이 다르고 비교기간에 따라 분양가격의 상대 수준도 바뀌므로, 단일 점수보다 본인의 주거 계획과 비교 조건을 맞춘 자료가 더 중요합니다.
자료·계산 기준과 출처
① Partnexa 두산위브더제니스 부천 분양 전략 리포트
공고·주택형·반경 실거래·인근 공고·내부 규칙값의 확인 경로입니다.
② 사업주체 공식 홈페이지
메인 팝업의 ‘무순위 입주자모집공고(공고일0916) 정정_최종’ PDF 1~6쪽·11쪽을 확인했습니다. 일정·자격·공급가격·납부일정·사업주체의 근거입니다.
③ 공식 입지환경
https://두산위브더제니스부천.com/pages/environment.html
주변 시설과 상대 위치의 참고 자료입니다. 개발계획은 변경·지연될 수 있습니다.
④ 청약홈 / 국토교통부 실거래가 공개시스템 / 한국부동산원 R-ONE
최신 공고·접수결과·개별 거래·원지수 확인 경로입니다. 본문의 반경 집계는 Partnexa 화면값이며, 개별 거래의 해제·중복 제거를 이 글에서 독립 재검산한 것은 아닙니다.
전용평당가 = 금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785. 주변 공고 비교율은 화면의 반올림된 값으로 계산해 소수점 차이가 날 수 있습니다. 가격지수·월별 거래평균·최고 분양가 기반 값은 서로 다른 지표입니다.
표지는 AI 개념 이미지로 실제 단지·역사·조망을 재현한 이미지가 아닙니다. 그래프는 리포트의 화면 곡선 및 확인한 표의 수치로 구성했고, 입지 지도는 실제 거리·축척·경계를 나타내지 않는 개략도입니다.
