신천역 에피트 2차 경쟁률, 84A 9대 1·111B 미달…분양가에서 찾은 차이

84㎡ A타입은 9대 1. 그런데 같은 단지 111㎡ B타입은 6세대 모집에 접수가 1건뿐이었습니다.

신천역 에피트 2차는 15세대에 26건, Partnexa 환산 경쟁비율 1.73대 1입니다. 이 평균 속에는 다른 두 시장이 있습니다. 왜 면적별 반응이 갈렸을까요?

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※ 2026.09.28 청약홈 경쟁률·공고 원문 대조. 111A·111B의 공식 표기 ‘△3’·‘△5’는 접수 부족입니다. 아래 0.25·0.17대 1은 접수건수÷공급세대 환산값입니다.청약홈 경쟁률 조회

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15세대 무순위, 단지 전체 공급과 구분해야 합니다

‘2차’는 모집 차수입니다. 과거 신천역 한라비발디가 이름을 바꾼 단지의 잔여세대입니다.공식 공고

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평당가는 낮아도, 내야 할 돈은 커집니다

¹ 최고분양가÷(전용㎡÷3.305785). 공급면적 기준 평당가와 다릅니다. ² 84㎡는 공식 경쟁률과 같고, 111㎡는 공식 미달 표시를 환산했습니다. 가격은 확장·옵션·취득 부대비용 제외입니다.Partnexa 리포트

84A와 111A의 최고가 차이는 1억7,970만원입니다. 면적은 약 31.9% 늘고 가격은 약 27.0% 오릅니다. 111㎡의 전용평당가가 더 낮아도 구매자가 마련해야 할 총액은 훨씬 커지는 구조입니다.

실제 동·호별 기본가격은 84㎡ 6억5,320만~6억8,060만원, 111㎡ 8억1,000만~8억5,290만원입니다. 확장·옵션 포함 84A는 6억8,915만원, 최고가 111A는 8억7,650만원으로 1억8,735만원 차이입니다.

계약금 10%는 계약 시, 잔금 90%는 계약일 이후 30일 이내 납부 조건입니다. 사업주체의 별도 대출 알선도 없습니다. 총가격과 짧은 자금 마련 기간이 동시에 선택을 제약했을 가능성이 있습니다.모집공고 PDF, 3~5쪽

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9대 1보다 먼저 볼 숫자는 ‘1세대·9건’

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84A는 1세대에 9건입니다. 신청 한 건당 경쟁률이 1포인트 움직이는 반면, 6세대인 111B는 약 0.17포인트입니다. 소량 공급일수록 비율이 민감해 9대 1을 단지 전체의 인기라고 보기 어렵습니다.

84C는 2세대에 11건으로 실제 접수가 가장 많았습니다. 최고가가 가장 높은 C에 더 많은 신청이 들어와 ‘가장 싼 타입에만 몰렸다’고도 보기 어렵습니다. 다만 C에는 6억5,320만원 세대도 있어 최고가만으로 동기를 설명할 수 없습니다.

84D는 C와 같은 2세대에 4건, 2대 1입니다. 같은 84㎡에서도 반응이 달랐습니다. 평면·동·층·향·가격·옵션 등이 영향을 줄 수 있지만 신청자 조사 없이 원인을 특정할 수는 없습니다.

111A는 4세대에 1건, 111B는 6세대에 1건입니다. 합계 10세대에 2건이므로, 낮은 비율을 공급수가 많은 탓으로만 돌릴 수 없습니다.

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전체 공급의 3분의 2가 111㎡인데, 접수의 92.3%는 84㎡였습니다. 전체 1.73은 타입별 경쟁률의 단순평균이 아니라 26÷15입니다. 84㎡의 초과 신청이 111㎡의 부족분을 자동으로 채우지도 않습니다. 아직 계약일 전이므로 미달 8세대를 최종 미계약 8세대로 확정해서도 안 됩니다.

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주변 실거래와 비교하면 다른 그림이 보입니다

리포트의 월별 평균 전용평당가입니다. 괄호는 거래건수입니다.

단위는 만원/전용평. ³ 수집종료일 9월 23일 기준으로 9월은 미완결입니다. 7~9월 거래 합계는 각각 365건·931건입니다. 화면의 ‘최근 3개월 거래량’ 122건·310건은 원자료상 월평균에 해당해 합계와 구분했습니다.

2km는 단기 흐름이 개선됐지만 5km는 7월보다 낮습니다. 거래 구성·미완결 월의 영향도 있습니다. 가까운 단지의 마지막 거래월 평균은 에피트 2,201만원(2026.05), 코아루웰라움 1,953만원(07), 삼환나우빌 1,455만원(08), 경남아너스빌 1,936만원(09)입니다. 모두 해당 월 1건이며 진양은 2023년 3월이 마지막이라 최근 비교에서 제외했습니다.

리포트의 ‘분양가÷가까운 5개 단지 최근 24개월’은 136%입니다. 주변 비교 기준보다 약 36% 높은 참고값이라는 뜻이지, 그만큼 고평가라는 판정은 아닙니다. 건축연도는 에피트 2025년, 코아루 2020년, 삼환 2012년, 경남 2005년, 진양 1986년으로 다르고 면적·상품성·거래시점도 다릅니다.실거래 비교 출처

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인근 분양공고보다 낮다는 말의 범위

신천역 에피트 분양가는 최고가의 공급세대 가중평균으로 약 2,553만원/전용평입니다. 반경 5km 최근 1·2·3·4년 누적 공고 평균 3,349·3,289·3,199·2,861만원보다 각각 약 23.8%·22.4%·20.2%·10.8% 낮습니다. 서로 겹치는 기간의 평균이므로 연도별 상승률로 해석하면 안 됩니다.

개별 비교로는 2023년 공고된 롯데캐슬 시그니처 1·2블록이 약 2,817·2,772만원, 2026년 9월 은계 에피트 조합원 취소분이 약 2,653만원입니다. 은계 에피트는 39~59㎡ 중심이어서 총가격 비교는 달라집니다. 한라비발디는 같은 현장의 과거 명칭이므로 독립된 경쟁단지로 중복 계산하지 않습니다.1블록·2블록·은계 에피트

시흥 아파트 분양 비교에서는 ‘최근 인근 공고보다 상대적으로 낮다’까지입니다. 공고시점·입지·준공연도·상품·계약조건이 달라 시세차익으로 읽을 수 없습니다.

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입지는 같지만 예산에 따라 선택지는 달라집니다

시흥 은행동 아파트인 이곳은 신천동·은행동 생활권을 공유합니다. 신천역 아파트 정보상 서해선까지 도보 약 10~12분이며 출입구에 따라 달라집니다. 소사 1호선, 부천종합운동장 7호선, 김포공항 5·9호선 환승으로 서울·부천을 연결합니다. 통근에는 역 접근·배차·환승시간도 고려해야 합니다.단지 접근성·환승 안내도·보조 안내

시흥대로변 상권과 롯데마트 시흥점(리포트 직선 약 0.80km)을 이용할 수 있습니다. 신일초와 소래중·고, 근린공원·복음공원 등이 생활권에 있지만 학교 인접과 실제 배정은 별개입니다. 주변 롯데캐슬·은계 에피트 공급도 비교 선택지입니다. 신천~하안~신림선은 계획 반영·추진 단계로, 확정 개통 교통편에 넣지 않았습니다.주변 환경·광명시 계획 안내·2026년 추진 상황

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84㎡에 몰리고 111㎡는 미달, 무엇을 뜻할까요?

신천역 에피트 경쟁률은 평당가 하나로 설명되지 않습니다. 84㎡는 통상 가족 실거주 수요가 넓은 국민평형이고, 111㎡는 추가 공간의 효용과 8억원대 기본가격을 함께 감당할 수 있는 수요를 필요로 합니다. 이는 관찰된 접수 차이와 부합하는 해석이지 신청자 구성을 직접 확인한 결과는 아닙니다.

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여기에 신천역 에피트 무순위 공고의 무주택세대구성원 대상 조건, 짧은 잔금 일정과 옵션 승계가 겹칩니다. 기존 주택 보유자의 단순한 대형 갈아타기 수요 전체가 이번 청약에 참여할 수 있는 구조도 아닙니다. 주변 구축·신축의 대체가격까지 고려하면 면적이 커질수록 선택 가능한 예산 범위가 좁아졌을 가능성이 있습니다.

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이번 시흥 무순위 청약은 전체 1.73대 1보다 면적별 수요 차이를 보는 것이 훨씬 중요했습니다. 84㎡ 5세대에 24건과 111㎡ 10세대에 2건이 그 차이를 가장 분명하게 보여줍니다.

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향후 잔여세대나 무순위 공고를 볼 때도 전체 경쟁률만 보지 말고 주택형별 공급세대·실제 접수건수·동호별 총비용·잔금 기한을 함께 확인해야 합니다. 높은 경쟁률은 투자수익의 증거가 아니며, 접수 결과와 실제 계약 결과도 구분해야 합니다.