과천 푸르지오 라비엔오는 693대 1, 과천 푸르지오 벨라르테는 3,079대 1입니다. 9월 28일 접수를 마친 두 재공급 청약은 같은 과천지식정보타운인데, 왜 경쟁률이 약 4.44배나 벌어졌을까요?
두 공고 모두 주변 거래가격보다 낮은 공급가격으로 눈길을 끌었습니다. 하지만 라비엔오는 특별공급 2세대, 벨라르테는 일반공급 1세대였습니다. 신청할 수 있는 사람과 경쟁률의 분모부터 다릅니다.
총 접수는 각각 1,386건과 3,079건입니다.접수 규모의 차이는 약 2.22배이고, 공급량 차이가 더해져 경쟁률 격차가 4.44배로 확대됐습니다.가격·면적·청약 조건을 함께 보면 숫자가 달라진 이유가 보입니다.
자료 확인일은 2026년 9월 29일입니다. 아래 현재 경쟁률은 Partnexa의 접수 합계를 공급량으로 나눈 환산값이며, 공급유형·가격·일정·자격은 청약홈 상세 화면과 공식 모집공고 PDF를 대조했습니다. 접수 ‘건수’를 적격 당첨 심사가 끝난 인원수나 독립된 가구 수로 바꾸어 해석하지 않습니다.
1. 두 청약공고, 같은 재공급이지만 모집 대상은 다르다
두 단지는 모두 불법행위에 따른 계약취소주택 재공급이며, 라비엔오는 특별공급, 벨라르테는 일반공급입니다.
항목 | 과천 푸르지오 라비엔오 | 과천 푸르지오 벨라르테 |
위치 | 과천지식정보타운 S4BL | 과천지식정보타운 S6BL |
도로명주소 | 경기도 과천시 과천대로8길 15 | 경기도 과천시 과천대로8길 65 |
공고일·공고번호 | 2026.09.23 / 2026930036 | 2026.09.23 / 2026930037 |
공급유형 | 불법행위 재공급·특별공급 | 불법행위 재공급·일반공급 |
이번 공급 | 2세대 | 1세대 |
주택형·전용면적 | 084.7450D / 84.7450㎡ | 099.9842B / 99.9842㎡ |
최고 공급금액 | 8억338만 원 | 9억5,218만 원 |
전용평당가 | 3,134만 원 | 3,148만 원 |
청약접수건수 | 1,386건 | 3,079건 |
접수 합계÷공급 | 693대 1 | 3,079대 1 |
접수일 / 당첨자 발표일 | 2026.09.28 / 2026.10.02 | 2026.09.28 / 2026.10.02 |
계약일 / 입주예정월 | 2026.10.13 / 2026.12 | 2026.10.13 / 2026.12 |
여기서 2세대·1세대는 단지 전체 규모가 아니라 이번 재공급 물량입니다. 공식 공고상 단지 전체 규모는 라비엔오 679세대, 벨라르테 504세대입니다. 입주예정월도 이번 재공급분의 일정으로, 새로운 단지가 2026년 12월 준공된다는 뜻이 아닙니다.
라비엔오의 공급금액은 406동 203호 7억6,060만 원, 406동 3403호 8억338만 원입니다. 벨라르테는 603동 2701호 9억5,218만 원입니다. 표의 ‘최고가’만 보고 라비엔오 두 호실의 가격이 같다고 생각하면 안 됩니다.
전용평당가는최고 공급금액÷(전용면적÷3.305785)입니다. 공급면적 기준 평당가와 다르며, 발코니 확장·선택품목·취득비용은 위 공급금액에 포함되지 않습니다.
2. 경쟁률 4.44배, 실제 접수 규모는 2.22배
벨라르테의 높은 경쟁률에는 더 많은 접수와 더 적은 공급이 동시에 작용했습니다.
직접 재계산 | 결과 |
라비엔오 1,386건 ÷ 2세대 | 693대 1 |
벨라르테 3,079건 ÷ 1세대 | 3,079대 1 |
경쟁률 비교 3,079 ÷ 693 | 약 4.44배 |
접수건수 비교 3,079 ÷ 1,386 | 약 2.22배 |
같은 1,386건이 1세대에 접수됐다고 가정하면 경쟁률은 1,386대 1입니다. 공급이 절반이 되는 것만으로 경쟁률은 두 배가 됩니다.약 2.22배의 접수 차이 × 2배의 공급 분모 효과 = 약 4.44배라는 구조입니다.
특히 라비엔오는 신혼부부 1세대와 노부모부양 1세대를 합친 수치입니다. 이번 Partnexa 화면에는 특별공급 유형별 접수 분리가 없어, 두 유형이 각각 693대 1이었다거나 모든 신청자의 당첨 가능성이 같았다고 설명할 수 없습니다.
벨라르테 리포트의 ‘공급 대비 총 접수율 307,900%’도 주의해서 읽어야 합니다. 3,079÷1×100으로 표시한 백분율이며, 이를 307,900대 1로 옮기면 100배 과장됩니다.
3. 분양가와 실거래가, 같은 면적부터 비교하자
두 단지 모두 기존 거래와 공급가격 사이에 큰 차이가 있지만, 더 높은 경쟁률이 더 큰 가격 차이를 뜻하지는 않습니다.
Partnexa의 연결된 실거래 상세 화면에서 전용면적 탭을 골라 비교했습니다. 라비엔오 84.75㎡ 탭은 2026년 1월 매매 1건·전용평당 8,036만 원, 벨라르테 99.99㎡ 탭은 2026년 8월 매매 1건·전용평당 6,876만 원이 확인됩니다.
비교 기준 | 라비엔오 | 벨라르테 |
이번 공급 전용면적 | 84.7450㎡ D형 | 99.9842㎡ B형 |
비교 실거래 면적 탭 | 84.75㎡ | 99.99㎡ |
거래월·표본 | 2026.01 / 1건 | 2026.08 / 1건 |
표시 실거래 전용평당가 | 8,036만 원 | 6,876만 원 |
평당가·면적으로 환산한 거래금액 | 약 20.60억 원 | 약 20.80억 원 |
이번 최고 공급금액 | 8.0338억 원 | 9.5218억 원 |
단순 가격 차이 | 약 12.57억 원 | 약 11.28억 원 |
환산 거래금액은 상세 표의반올림된 평당가×표시 전용면적÷3.305785로 계산한 근삿값입니다. 원 단위 개별 계약금액을 새로 확인한 값은 아니므로 소수점 둘째 자리까지만 제시했습니다. 벨라르테는 같은 단지의 비슷한 99형이지만 이번 공급 주택과 정확한 타입·층·향이 같다고 볼 수 없습니다.
선정한 거래와 단순 비교하면 가격 차이는 대략 11.28억~12.57억 원입니다. 이것은 두 사례의 산술 범위이며 미래 매각가격이나 예상 순이익의 범위가 아닙니다. 라비엔오 비교 거래는 1월 자료라는 시차도 있습니다.
공식 공고의 필수 승계 옵션을 더하면 라비엔오는 호실별 7억8,125만 원·8억2,350만 원, 벨라르테는 9억8,473만 원입니다. 최고가 호실 기준 옵션 반영 후 차이는 약 12.37억 원·10.95억 원으로 줄며, 취득세·금융비용·보유 및 매각비용은 여기에도 포함되지 않습니다.
주변 신축급 아파트의 가격 수준도 함께 보겠습니다. 다음은 라비엔오 공고의 ‘분양가 분석’ 탭에서 확인한 2026년 저장 매매의 평균이며,면적이 섞인 단지별 평균입니다.
주변 단지 | 2026년 거래건수 | 평균 거래금액 | 평균 전용평당가 |
과천푸르지오라비엔오 | 5건 | 21.35억 원 | 8,068만 원 |
과천르센토데시앙 | 2건 | 21.80억 원 | 7,847만 원 |
과천푸르지오오르투스 | 3건 | 약 18.47억 원 | 8,143만 원 |
과천푸르지오벨라르테 | 3건 | 19.60억 원 | 7,220만 원 |
이 표는 주변 가격대를 보여주는 참고 자료입니다. 2~5건의 소표본이고 면적·층·계약월 구성이 달라, 평균을 이번 호실의 시세로 대입하거나 단지의 우열을 매기지 않았습니다. 실제 거래가격과 단지 평균, 이동평균선은 각각 다른 지표입니다.
4. 과천지식정보타운, 현재 생활권과 예정 교통을 나누자
두 단지가 공유하는 입지 기반은 과천지식정보타운의 주거·업무 기능이며, 역 접근성과 일상 동선은 개별적으로 확인해야 합니다.
교통: 기존 4호선 이용과 신설역 계획은 구분
현재 생활권을 볼 때는 인덕원·정부과천청사 등 기존 4호선 역까지의 이동을 먼저 살펴야 합니다. 단지 앞에서 바로 지하철을 타는 조건과 버스·도보로 기존 역에 연결되는 조건은 다릅니다. 강남 접근성 역시 환승, 출입구, 출퇴근 혼잡에 따라 달라 ‘몇 분 도착’으로 단정하지 않습니다.
두 단지의 주소는 과천대로8길입니다. 과천대로와 연결되는 차량 동선, 인덕원 방향 이동, 과천 원도심 생활권 이용을 함께 살펴볼 수 있습니다. 같은 지정타라도 동·출입구별 정류장 접근과 도로 횡단 동선이 달라 경쟁률 차이를 입지 하나로 설명하기는 어렵습니다.
과천시 공식 사업현황상과천정보타운역은 2027년 하반기 개통 예정입니다. 2026년 9월 1일 기준 안내에는 8월 말 공정률 54.3%가 제시돼 있습니다. 신설역은 향후 개선 기대에 해당하며 현재 운영 중인 역처럼 표현하지 않습니다.
업무·상업: 서울 출퇴근 외에 지역 내 생활 수요
지식정보타운은 과천시가 지식기반산업 육성을 목적으로 조성한 지역입니다. 업무시설과 주거지가 함께 있다는 점은 지역 내 통근·임차 수요를 생각하게 하는 요소입니다. 다만 특정 기업의 입주가 이번 청약 몇 건을 늘렸는지는 확인할 수 없습니다.
Partnexa 리포트는 이마트 과천점과 평촌점 등을 생활권 접점으로 제시합니다. 공고지 좌표 기준 이마트 과천점은 두 곳 모두 약 1.6km, 평촌점은 라비엔오 약 2.7km·벨라르테 약 2.9km로 표시됩니다. 모두 직선거리이며 실제 보행거리나 이동시간이 아닙니다. 지정타 내 상가 이용과 원도심·평촌의 기존 상권 이용을 함께 봐야 합니다.
학교·주변 주거: 시설 존재와 배정은 별개
학교알리미에서 과천갈현초등학교의 위치는 과천대로8가길 12로 확인됩니다. 학교 시설이 있다는 사실과 해당 호실의 학교 배정은 별개입니다. 실제 통학구역, 단지 출입구에서 학교까지의 횡단·보행 동선을 구분해야 하며, 최신 배정자료로 확인하지 않은 특정 학교 배정이나 학군 우위는 단정하지 않습니다.
라비엔오·르센토 데시앙·벨라르테·오르투스 등 주변 아파트가 형성한 주거 생활권은 이미 확인됩니다. 향후 개발 기대는 현재 이용 가능한 교통·상업·교육시설에 추가되는 요소로 평가해야 하며, 미확인 노선이나 개통일을 더해 가격 차이를 설명하지 않았습니다.
5. 과거 과천 청약도 높았지만, 분모가 달랐다
과천지식정보타운에서는 과거에도 많은 접수가 확인되지만, 신규 민영분양과 이번 재공급은 같은 모집 시장이 아닙니다.
Partnexa의 과거 공고 상세에서 주택형·지역별 접수건수를 합산하고, 주택형 공급표의 일반공급 물량으로 다시 나눴습니다. 아래 사례의 2순위 저장 접수는 모두 0건이므로 합계는 1순위 접수 합계와 같습니다.
2020년 최초 공고 | 총공급 / 일반공급 | 1순위 접수 합계 | 일반공급 기준 재계산 |
푸르지오 어울림 라비엔오 / 10.22 | 679 / 458세대 | 190,409건 | 415.74대 1 |
르센토 데시앙 / 10.22 | 584 / 394세대 | 185,288건 | 470.27대 1 |
푸르지오 벨라르테 / 07.06 | 504 / 350세대 | 47,270건 | 135.06대 1 |
라비엔오와 ‘푸르지오 어울림 라비엔오’는 별도 단지가 아닙니다. 이번 공식 공고에도 최초 분양 때의 명칭에서 현재 명칭으로 변경됐다고 적혀 있습니다.
인근 공고 목록에 보이는 280.43·317.27·93.79대 1은 위 접수를 각각 총공급 679·584·504세대로 나눈 Partnexa 환산값입니다.일반공급 기준 1순위 경쟁률 415.74·470.27·135.06과 분모가 다릅니다.소수점 경쟁률을 단순 평균내지 않고 접수 합계÷대응 공급량으로 계산했습니다.
이번 벨라르테 3,079대 1이 과거 라비엔오 415.74대 1보다 높아도, 접수 규모는 3,079건과 190,409건입니다. 당시 지역별 배정·청약 자격·상품·시점도 다릅니다. 과거 수요의 존재는 확인할 수 있지만, 경쟁률 배수만으로 시장 전체의 수요가 그만큼 늘었다고 말할 수는 없습니다.
6. 왜 차이가 났을까? 네 가지 조건을 함께 보자
경쟁률 차이는 공급량과 신청 자격이라는 확인된 차이에 가격·면적·완성된 주택의 희소성이 함께 작용한 결과로 해석할 수 있습니다.
첫째, 1세대와 2세대의 차이입니다.
다른 조건이 같으면 공급이 절반일 때 경쟁률은 두 배입니다. 이번 격차의 일부는 산식만으로 설명됩니다.
둘째, 신청 가능한 수요층이 다릅니다.
라비엔오는 과천 거주 신혼부부·노부모부양 특별공급 요건을 충족해야 합니다. 벨라르테는 과천 거주 무주택세대주 일반공급으로, 신혼기간·부양기간 같은 특별공급 조건과 다릅니다. 특별공급에는 혼인·출산 특례도 있어 개인별 세부 자격은 원문을 따라야 하지만, 모집 대상이 같지 않다는 사실은 분명합니다.
셋째, 총액과 면적을 함께 봐야 합니다.
벨라르테 최고 공급금액은 약 1.49억 원 더 높지만 전용면적도 약 15.24㎡ 더 큽니다. 전용평당가는 3,134만 원과 3,148만 원으로 비슷합니다. 총액이 비싸다는 이유만으로 면적 대비 가격 경쟁력이 낮다고 판단하기 어렵습니다.
넷째, 준공된 주택을 제한된 가격으로 확보하는 기회입니다.
이번에는 장기간 뒤 대규모 입주하는 신규분양이 아니라 특정 호실 3세대가 다시 공급됩니다. 기존 거래가격과의 차이, 84형·99형의 공간 수요, 정해진 입주 일정이 관심을 모을 수 있습니다. 다만 기존 사용감과 옵션 승계, 계약 후 짧은 잔금 일정도 함께 따라옵니다.
공식 공고상 두 단지의 당첨자 발표일이 같고 1인 1건 신청 원칙이 있어, 일부 중복 자격자는 어느 공고를 선택할지 고민했을 수 있습니다. 이는 가능한 해석이며 실제 신청자의 선택 이유나 자격별 인원 분포를 조사한 결과는 아닙니다. 입지가 더 좋거나 시세차익이 더 크기 때문에 4.44배가 됐다고 단정할 근거는 없습니다.
7. 경쟁률과 총 접수건수는 항상 함께 읽자
경쟁률은 한 자리당 접수 밀도이고, 총 접수건수는 실제 접수 규모를 보여줍니다.
2세대에 1,386건이면 693대 1입니다. 비교를 위한 가상 사례로, 500세대에 25,000건이 접수되면 경쟁률은 50대 1입니다. 앞의 경쟁률이 훨씬 높지만 뒤의 접수건수가 훨씬 많습니다. 두 번째 숫자는 실제 단지 기록이 아닌 산식 설명용 예시입니다.
독자는 공급량, 접수건수, 일반·특별공급 여부, 지역·자격 조건, 가격의 포함 범위를 함께 확인하면 됩니다. 특히 재공급의 ‘무순위’ 표시는 누구나 전국에서 신청할 수 있다는 뜻이 아닙니다.
Partnexa의 이번 상세 행은 ‘무순위’로 표시되지만 공식 공고의 성격은 불법행위 재공급입니다. 상단 주택유형의 ‘미분류’ 역시 청약 자격을 설명하는 법적 유형으로 사용하지 않았습니다. 접수건수는 추후 정정이나 자격심사 결과와 구분합니다.
8. 과천 청약의 열기, 가격·조건·희소성을 함께 보자
이번 청약은 과천의 제한된 재공급 물량에 강한 관심이 모였다는 사례입니다. 라비엔오 693대 1과 벨라르테 3,079대 1의 차이에는 접수 규모 약 2.22배와 공급량 2배 효과가 함께 들어 있습니다.
두 단지 모두 기존 거래 대비 공급가격 차이가 컸고, 과천지식정보타운의 주거·업무 생활권과 이미 완성된 주택이라는 조건을 공유합니다. 그러나 면적과 총액, 특별공급·일반공급 자격, 실제 공급 호실이 달랐습니다. 특정 단지를 추천하기보다‘누가, 어떤 가격으로, 몇 세대를 놓고 경쟁했는가’를 읽는 것이 이번 비교의 핵심입니다.
9. 자세한 청약공고 및 분양전략리포트 보기
가격·접수·주변 거래의 추가 확인은 아래 원문에서 할 수 있습니다. 자료 확인일 이후 정정될 수 있으며, 신청 조건과 계약 사항은 공식 모집공고를 우선합니다.
Partnexa — 과천 푸르지오 라비엔오 청약공고·경쟁률
Partnexa — 과천 푸르지오 벨라르테 분양전략리포트
과천시 — 과천정보타운역 사업현황·과천시 — 지식정보타운 입주 가능 업종
이미지는 확인한 수치로 직접 제작한 그래프·개념도입니다. 생활권 그림은 축척 지도나 실제 단지 사진이 아닙니다.
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