향남역 그로브 스위첸의 84㎡형 최고분양가 5억5,970만원은 주변 아파트와 비교하면 어느 수준일까요? 10월 12일 특별공급을 앞두고, 화성시 향남읍의 같은 면적대 실거래와 전세를 따로 살펴봤습니다.
확인된 차이는 연식에 따라 달랐습니다. 최근 3개월 비교군에서 2008년 준공 단지는 3억원대 중반, 2015~2018년 준공 단지는 4억원 안팎이었고, 2024년 준공 단지는 4억8,900만원 한 건이 관측됐습니다. 새 아파트의 가격을 판단하려면 이 차이와 추가비용을 함께 봐야 합니다.
향남읍 기존 아파트 실거래와 신규 분양가를 비교했습니다. 배경은 AI로 제작한 상상 일러스트이며 실제 단지 외관이 아닙니다.
1. 933세대, 10월 12일부터 청약
공급지는 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 404-2번지 일원입니다. 모집공고일은 2026년 10월 2일이며, 일반공급 458세대와 특별공급 475세대를 합해 총 933세대입니다. 입주는 2029년 6월 예정으로, 정확한 날짜는 추후 안내됩니다.
특별공급은 10월 12일, 일반공급 1순위는 13일, 2순위는 14일입니다. 당첨자 발표는 10월 20일, 계약은 11월 2~4일입니다. 10월 6일자 정정 공고에서도 이 일정이 유지됩니다.
2026년 청약 일정. 분석일인 10월 6일에는 접수 전이며, 이번 공고의 경쟁률은 아직 발표되지 않았습니다.
제공 자료에 이번 공고 경쟁률이 없는 것은 접수 전이기 때문입니다. 이를 0대 1이나 미달로 읽을 수 없습니다. 앞으로 발표될 접수 결과와 실제 계약 결과 역시 구분해야 합니다.
2. 84㎡ 772세대, 가격은 타입별 최고값
주택형은 71·84A·84B·84C·84D·107A·107B·147P의 8개입니다. 84㎡ 네 타입은 772세대로 전체의 약 82.7%를 차지합니다. 아래 공급은 일반·특별공급을 합한 세대수이며 가격은 각각의 최고분양가입니다.
타입 / 총공급 | 최고분양가 |
71 / 49세대 | 4억7,030만원 |
84A / 371세대 | 5억5,750만원 |
84B / 138세대 | 5억5,720만원 |
84C / 138세대 | 5억5,970만원 |
84D / 125세대 | 5억5,450만원 |
107A / 58세대 | 6억7,850만원 |
107B / 52세대 | 6억7,903만원 |
147P / 2세대 | 12억4,758만원 |
84㎡형 일반공급 340세대·특별공급 432세대, 합계 772세대. 가격은 타입별 최고 공급금액으로 확장·선택품목 비용과 구분합니다.
84A~84D 최고값은 5억5,450만~5억5,970만원입니다. 이 범위는 전체 84㎡의 층별 최저~최고가가 아닙니다. 공식 가격표에서 84B 1층은 5억1,340만원으로 확인되므로, 실제 신청 타입과 배정 층의 공급금액을 따로 봐야 합니다.
발코니 확장비는 84A·84B 각각 1,600만원, 84C 1,850만원, 84D 1,800만원입니다. 예를 들어 84C 최고분양가에 확장비만 더하면 5억7,820만원입니다. 다른 선택품목과 취득 관련 비용까지 포함한 총액은 아닙니다. 비교에 쓰는 84㎡는 전용면적이며 공급면적과 섞지 않았습니다.
향남역 그로브 스위첸 입지, 실제 생활동선으로 보면
분양가를 기존 아파트와 비교하기 전에, 매일 이용할 동선을 먼저 짚어보겠습니다. 하길리 404-2 사업지는 향남2지구의 기존 학교·공원·주거지와 맞닿는 곳입니다. 견본주택인 하길리 404-1과는 구분했습니다. 아래 길찾기의 출발점은 카카오맵에 등록된 아파트 대표 지점으로, 입주 후 확정 출입구는 아닙니다.
지도에서는 풍경공원과 하길중·하길고, 향남로 건너 화원초의 위치를 확인할 수 있습니다. 기존 비교군인 서봉마을모아엘가도 인접 주거지에 표시됩니다. 다만 행정리의 화성파크드림, 상신리의 한양수자인까지 같은 향남읍이라는 이유로 역 접근성과 통학 조건이 같다고 보기는 어렵습니다. 아래 실거래 비교는 면적·연식 비교이며, 생활동선이 완전히 같은 주택끼리의 가격 차이는 아닙니다.
사업지·향남역·학교·공원·비교단지의 위치관계를 확인한 개념도입니다. 축척이 없으며 필지 경계·실제 출입구·통학구역을 나타내지 않습니다.
향남역까지, 접근과 열차시간을 나누어 보면
2026년 10월 6일 카카오맵에서 아파트 등록 지점→향남역(행정남로 66)을 조회한 큰길우선 도보 경로는 2.0km, 예상 31분입니다. 향남로를 따라 이동한 뒤 역 쪽으로 접근하며, 안내에는 횡단보도 3곳과 교량 진입이 포함됩니다. 직선거리가 아니라 지도상 보행 경로의 길이입니다. 31분은 성인 보행속도 4km/h 기준의 환산값이어서 신호대기·보행 능력·최종 출입구에 따라 달라집니다. 역 건물 등록 지점까지의 조회이며 역 출입문부터 승강장까지의 시간도 별도입니다.
현재 향남역에서 이용하는 철도는 코레일 서해선 ITX-마음입니다. 10월 1일 기준 공식 일반열차 시간표에는 향남역 정차편이 서화성 방향 4편, 홍성 방향 4편으로 확인됩니다. 짧은 간격의 수도권 전철처럼 생각하기보다 이용하려는 열차에 맞춰 집을 나설 수 있는지가 중요합니다. 서울 출퇴근은 역 접근에 열차 대기·환승·최종 목적지 이동까지 더해 판단해야 합니다.
버스는 같은 날 지도에서 향남부영11단지 정류장(55320)→향남역의 80번 연결이 조회됐습니다. 정류장까지 걷는 구간과 실제 도착정보를 함께 확인할 수 있는 선택지입니다. 조회 화면의 총시간을 출퇴근 보장시간으로 쓰지는 않았습니다. 차량은 등록 지점→발안IC 내비추천 경로가 5.8km로 조회됐습니다. 상신하길로·서해로·발안양감로를 거쳐 서해안고속도로에 접근하는 경로입니다. 확정 출입구와 고속도로 진행 방향에 따라 달라지므로 조회 당시 9분을 출퇴근 시간으로 일반화하지 않았습니다.
현재 서해선 운행과 신안산선 향남 연장 추진을 분리했습니다. 도보 2.0km·31분은 2026.10.06 카카오맵 큰길우선 조회값이며, 확정 단지 출입구에서 승강장까지의 시간이 아닙니다.
가까운 학교와 배치 예정 학교를 구분
10월 6일 정정 모집공고 65쪽은 초등학생을 화원초, 중학생을 향남중학군인 하길중·향남중·화성상신중에 배치할 예정이라고 안내합니다. 하길중이 가깝다는 사실이 그 학교로의 확정 배정을 뜻하지는 않습니다. 하길고 역시 인근 학교이며, 공고는 고등학교가 주소지 배정이 아닌 학교별 입학전형으로 선발된다고 설명합니다. 학생배치계획은 변경될 수 있어 2029년 입주 시점에는 교육지원청 안내를 다시 확인해야 합니다.
아파트 등록 지점→화원초 등록 지점의 큰길우선 도보 조회는 895m, 예상 14분입니다. 향남로 횡단보도를 건넌 뒤 하길로를 따라 학교에 접근하는 경로이고, 안내상 횡단보도 이용은 1곳입니다. 성인 기준 예상시간을 아이의 통학시간으로 옮겨 쓰지 않았습니다. 실제 교문 위치·개방시간, 횡단 신호, 공사 구간과 보행로의 연속성은 보호자가 등하교 시간대에 살펴볼 사항입니다.
기존 공원·마트와 새로 조성할 시설
풍경공원은 하길리 1508의 기존 공원으로, 화성시청 블로그의 공원 소개에서도 산책로·운동시설 이용 모습을 확인했습니다. 반면 모집공고 64쪽의 단지 인접 어린이공원·문화공원은 추후 실시계획인가를 거쳐 진행할 예정입니다. 공원·완충녹지 연결 보행출입구 6곳도 위치와 개방 형태가 바뀔 수 있습니다. 기존 공원이 있다는 사실과 단지에서 바로 연결되는 보행로가 완성됐다는 표현은 구분해야 합니다.
장보기는 홈플러스 화성향남점(향남로 402)을 확인했습니다. 운영사 안내는 10~22시 운영과 10월 11·25일 휴무를 게시하고 있습니다. 단지 바로 앞 도보 장보기 시설로 묶기보다 주차와 대중교통을 함께 검토할 목적지입니다. 근린 상가 이용과 대형마트 방문을 나누면 실제 생활비와 이동 부담을 가늠하기 좋습니다. 공원이 가까워도 개별 동·층의 조망이 같거나 영구적으로 유지되는 것은 아닙니다.
통학 경로는 실제 지도 조회에서 확인한 이동 순서를 단순화했습니다. 화원초는 공고상 배치 예정이며 중학교·고등학교의 선택 조건은 별도입니다. 기존 풍경공원과 조성 예정 공원도 구분했습니다.
철도 연장과 산업 기반, 기대와 현재를 나누기
신안산선 향남 연장은 현재 이용할 수 있는 교통에 포함하지 않았습니다. 2026년 6월 23일 화성시의회 업무보고는 상반기 기본설계 완료와 실시설계 진행을 설명합니다. 국가철도공단의 신안산선 본선 자료는 공사를 안내하지만, 이를 향남 연장 구간의 착공·개통으로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 이번 확인에서는 향남 연장의 이후 착공과 확정 개통일을 입증할 자료를 확보하지 못해 특정 연도 개통이나 현재 여의도 직통시간을 제시하지 않았습니다.
직주근접은 향남제약·발안산단처럼 화성시가 조성완료로 분류한 산업 기반과 H-테크노밸리 조성사업을 나눠 봤습니다. 시의 2026년 4월 자료와 7월 업무보고는 H-테크노밸리를 조성 중인 사업으로 다룹니다. 기존 산단에서 일하는 가구에는 검토할 주거 선택지가 될 수 있지만, 회사 정문·교대시간·차량 경로가 달라 통근시간과 임대수요를 일괄 산정하기는 어렵습니다.
공고에는 주변 도로·공원과의 단차, 옥외계단·승강기·경사로 계획, 106·107동 동측 버스 정차구간에 따른 소음·매연 가능성도 안내돼 있습니다. 이는 실제 피해가 측정됐다는 뜻이 아닙니다. 학교·공원 중심의 생활을 원한다면 출입구와 횡단 동선을, 철도 출퇴근이 중요하다면 시간표와 환승을, 산단 통근이라면 출퇴근 시간대 차량 흐름을 먼저 살펴보면 좋겠습니다. 이 차이를 확인한 뒤 아래 실거래와 비교하되, 가격 간격을 입지 프리미엄 금액으로 단정하지 않겠습니다.
확인된 생활 기반과 선택 전 확인할 조건을 함께 정리했습니다. 계획사업·배치 예정·공고상 가능성을 이미 완성된 장점이나 발생한 문제로 바꾸어 표현하지 않았습니다.
입지 확인 기준은 2026.10.06입니다. 온라인 공식자료와 지도 조회에 근거했으며 현장 답사는 하지 않았습니다. 도보거리는 각 지도 등록 지점 사이의 경로로, 직선거리·완공 후 출입구 기준 거리와 구분했습니다.
3. 향남읍의 같은 면적대 거래와 비교
비교 조건은 향남읍 소재, 전용 84㎡ 이상 85㎡ 미만, 2026년 7월 6일~10월 6일 계약입니다. 확인된 취소·해제를 제외한 뒤 주소와 단지 식별정보가 일치하는 거래를 묶었습니다. 하길리·행정리·상신리에서 연식이 다른 4개 단지를 선정했으며 역까지의 거리나 도보시간은 추정하지 않았습니다.
최근 3개월 조회 범위의 향남읍 비교군. 화성파크드림 5건, 서봉마을모아엘가 5건, 모아미래도에듀파크 3건, 한양수자인 1건입니다. 아래에 정식 명칭과 실제 계약기간을 덧붙였습니다.
향남살구꽃마을화성파크드림은 행정리 482, 2008년 준공입니다. 전용 84.9078·84.9868㎡의 7월 24일~8월 8일 거래 5건은 3억4,000만~3억7,000만원, 중앙값 3억4,500만원입니다.
서봉마을모아엘가는 하길리 1473, 2015년 준공입니다. 전용 84.8896·84.9837㎡의 8월 6일~9월 11일 거래 5건은 4억700만~4억1,300만원, 중앙값 4억1,000만원입니다.
모아미래도에듀파크서봉마을4단지는 하길리 1515, 2018년 준공입니다. 전용 84.9915㎡의 7월 28~30일 거래 3건은 3억9,000만~4억3,300만원, 중앙값 4억3,300만원입니다. 거래가 며칠에 모인 작은 표본이라는 점도 중요합니다.
한양수자인디에스티지는 상신리 1349, 2024년 준공입니다. 최근 3개월에는 9월 9일 전용 84.9479㎡, 4억8,900만원 한 건뿐입니다. 표본을 보완하려고 4월 6일부터의 6개월로 넓히면 전용 84.9479~84.9944㎡ 3건, 4억8,900만~4억9,500만원, 중앙값 4억9,300만원입니다. 실제 계약일은 4월 26일·5월 16일·9월 9일입니다.
84C 최고분양가는 서봉마을모아엘가의 3개월 중앙값보다 1억4,970만원, 한양수자인의 6개월 중앙값보다 6,670만원 높습니다. 어떤 연식과 기간을 기준으로 고르는지에 따라 차이가 크게 달라집니다. 다만 신규 분양의 최고값과 기존 여러 층의 거래 중앙값을 비교한 산술 차이이므로 적정가, 확정 프리미엄 또는 예상 수익으로 해석할 수는 없습니다.
4. 전세는 같은 단지에서도 신규·갱신을 구분
매매와 같은 단지·전용면적 범위·최근 3개월 조건으로 전세를 확인했습니다. 서봉마을모아엘가는 7월 31일~8월 12일 신규 3건이 2억9,000만~3억1,000만원입니다. 모아미래도에듀파크는 8월 19일~9월 9일 신규 2건이 3억2,500만~3억4,000만원입니다.
화성파크드림은 7월 15일~8월 18일 신규 2건이 2억6,000만~2억8,000만원이고, 7월 24일 갱신 1건은 2억6,250만원입니다. 한양수자인은 9월 5일 갱신 1건, 3억5,000만원만 있어 신규 계약 수준을 판단하기 어렵습니다.
같은 면적대라도 계약 종류와 호실, 층, 시점이 다릅니다. 이 보증금을 입주 예정 단지의 예상 전세금으로 옮겨 쓰거나 분양가에서 빼서 필요자금을 계산하지 않았습니다. 현재의 기존 단지 전세와 2029년 입주 시점의 임대 여건은 별도로 확인할 문제입니다.
5. 넓은 지역의 흐름, 향남읍 시세와 구분
첨부 전체의 매매는 6,110행 중 취소·해제 331행을 제외한 5,779행입니다. 실제 계약기간은 2021년 10월 6일~2026년 9월 22일입니다. 전세는 10,947행으로 2024년 1월 1일~2026년 9월 15일 자료만 있습니다. 2021~2023년 전세는 미제공이며 거래가 없었다는 뜻이 아닙니다.
파일 전체 지역표본의 월별 중앙값과 거래건수. 향남읍 외 지역과 여러 면적·연식이 섞여 있으며, 전세의 2024년 이전 구간은 자료 없음으로 표시했습니다.
전체 표본의 2026년 7·8·9월 매매 중앙값은 각각 3억7,000만·3억8,500만·3억8,000만원이고 거래는 112·77·60건입니다. 같은 달 전세 중앙값은 2억1,409만·2억1,409만·1억9,571만원, 거래는 224·166·91건입니다. 최근 월은 신고·수집 지연 때문에 건수가 적게 잡힐 수 있어 감소세가 확정됐다고 보지 않았습니다.
특히 전세는 갱신 6,272건, 단지명에 부영이 포함된 거래 6,297건으로 각각 약 57.3%, 57.5%입니다. 두 집단은 겹칠 수 있고 명칭만으로 임대유형을 확정할 수 없습니다. 이런 구성 차이 때문에 전체 중앙값을 새 아파트 전세금으로 쓰기 어렵습니다.
이 전체 표본에는 남양·새솔·우정·송산·팔탄·장안·마도 등의 거래도 들어 있습니다. 그래프는 향남역 주변이나 향남읍만의 시세가 아니며, 월별 중앙값 변화도 같은 주택의 상승률이나 공식 가격지수가 아닙니다.
6. 과거 공고는 공급유형부터 다릅니다
첨부 지역 공고 9건은 이번 공고를 포함한 일반 아파트 공고 3건, 잔여세대 공고 4건, 도시형생활주택 2건입니다. 같은 단지의 재공급이 포함돼 9개 비교단지나 지역의 모든 분양 이력으로 볼 수 없습니다.
가령 남양뉴타운 우미 린 에듀하이는 2025년 본공고와 2026년 잔여세대 공고가 별개입니다. 2025년 본공고에는 수집 오류 기록도 있어 남아 있는 경쟁률을 최신 확정 결과로 채택하지 않았습니다. 남양의 잔여세대 신청 비율을 향남의 새 본공고 경쟁률 전망으로 대입하지 않는 이유입니다.
7. 정정 공고와 총지출을 마지막으로 확인
10월 6일 공식 모집공고 안내에서 연결되는 95쪽 정정본을 확인했습니다. 이번 정정은 중도금 대출 안내에 관한 것으로, 기존의 대납 이자를 입주 때 일시 납부한다는 문구가 삭제됐습니다. 확인 당시 안내 페이지에는 이 정정본이 연결돼 있었고, 그 이후 날짜의 별도 정정은 확인되지 않았습니다.
정정본은 지정 금융기관의 중도금 대출을 공급대금 60% 범위에서 무이자 조건으로 시행할 예정이라고 안내합니다. 정상 계약 이행 등 조건이 있으며, 개별적으로 조달하는 대출의 이자까지 포함하지 않습니다. 입주지정기간 최초일부터 발생하는 이자는 계약자 부담입니다. 개인별 대출 가능액이 자동 보장되는 의미는 아닙니다.
공급금액 납부 비율은 계약금 5%·중도금 60%·잔금 35%입니다. 중도금은 2027년 4월부터 2029년 2월까지 6회로 나뉩니다. 청약 전에는 신청 자격과 타입별 층별 가격, 확장·선택품목, 본인 대출 가능액과 잔금 조달 시기를 함께 점검해야 합니다.
이번 비교에서 읽을 핵심은 하나입니다. 향남읍의 오래된 단지와 비교할 때와 최근 준공 단지와 비교할 때 가격 간격이 다릅니다. 분양가 숫자 하나로 유불리를 정하기보다 본인이 선택할 기존 주택과 새 아파트의 조건·총지출·입주 시점을 나란히 놓고 판단하는 편이 좋겠습니다.
자료 기준: 2026.10.06. Partnexa 제공 청약·실거래 원천과 파생 요약을 재검산했습니다. 매매는 확인된 취소·해제를 제외했습니다. 전세는 월세 0원인 자료이며 취소상태 컬럼이 없어 취소의 완전 배제를 보장하지 않습니다. 서로 다른 식별번호의 유사 거래는 임의로 중복 제거하지 않았습니다.
출처: Partnexa 제공 자료 / 공식 입주자모집공고 2026.10.06 정정본 p.1, 7~10, 47, 51. 향후 정정 여부는 청약 직전에 다시 확인해 주세요.
