산곡역자이힐스테이트앤하늘채, 84㎡ 최고가 9,100만원 차이 나는 이유

산곡역자이힐스테이트앤하늘채의 공급과 기존 주택 가격을 비교합니다. 대문은 직접 제작한 개념 일러스트이며 실제 외관이 아닙니다.

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산곡역자이힐스테이트앤하늘채는 총 2,706세대 가운데 1,289세대를 이번에 모집합니다. 주택형별 물량을 합치면 전용 59㎡ 계열이 854세대로 약 66.3%입니다. 84㎡는 83세대이며, 타입별 최고 분양가는 84A 9억4,100만원, 84B 10억3,200만원입니다.

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가격 판단의 핵심은 비교할 기존 주택을 먼저 고르는 데 있습니다. 같은 산곡동이라도 2022~2024년 준공 84㎡ 표본의 거래 중앙값은 6억~7억원대로 차이가 있었습니다. 예정 신축의 최고 분양가와 여러 층의 기존 주택 중앙값은 같은 조건의 가격이 아니므로 차액을 확정 수익이나 적정가로 바꾸지 않았습니다.

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자료 기준일은 2026년 10월 9일입니다. 공식 모집공고와 Partnexa 청약·실거래 원천자료를 대조했으며, 이번 공고는 아직 접수 전이어서 경쟁률 결과를 판단할 단계가 아닙니다.

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1. 1,289세대는 일반공급과 특별공급의 합계

공급지는 인천광역시 부평구 산곡동 10번지 일원, 산곡6 주택재개발정비사업입니다. 지하 3층~지상 33층, 20개 동이며 입주는 2029년 12월 예정입니다. 정확한 입주일은 추후 안내됩니다.

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단지 전체 2,706세대에는 조합원 1,260세대, 보류지 20세대, 임대 137세대가 포함됩니다. 이번 1,289세대는 일반공급 604세대와 특별공급 685세대의 합계입니다. 사업상 ‘일반분양’ 1,289세대와 청약 ‘일반공급’ 604세대를 구분해야 합니다.

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청약홈 인터넷 접수시간은 09:00~17:30입니다. 현장접수는 공고상 예외 대상과 시간을 따로 확인하세요. 10월 9일 조회의 경쟁률 자료가 비어 있는 것은 접수 0건이나 미달 확정이 아닙니다. 접수 결과와 이후 계약 결과도 별개입니다. [공식 공고 5~6쪽]

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2. 주택형별 공급과 분양가, 최고값을 구분하세요

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위 공급수는 공식 공급표와 일치하며, 최고금액은 원천의 만원 단위를 원 단위로 변환해 공식 가격표와 대조했습니다. 59㎡ 계열 최고금액은 7억3,400만~7억8,000만원입니다. 이는 타입별 최고값들의 범위이지 모든 59㎡ 세대의 실제 최저~최고 가격이 아닙니다. [공고 6~8쪽]

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84A는 총 20세대이고 공식 가격표가 1~4층으로 구성돼 있습니다. 공급금액은 9억1,100만~9억4,100만원입니다. 84B는 63세대, 1~15층의 공급금액이 9억7,200만~10억3,200만원입니다. 두 최고값의 차이 9,100만원에는 타입과 공급되는 동·층 구성의 차이가 함께 담겨 있습니다.

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발코니 확장은 별도 선택·계약 품목입니다. 확장비는 50A 700만원, 50B 850만원, 59A 1,450만원, 59B 1,920만원, 59C 2,040만원, 75A 2,080만원, 75B 1,940만원, 84A 2,190만원, 84B 1,840만원입니다. 최고 분양가에 확장비만 더하면 84A 9억6,290만원, 84B 10억5,040만원이며 추가선택품목·세금·금융비용까지 포함한 총지출은 아닙니다. [공고 47쪽]

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전용면적과 공급면적도 다릅니다. 예를 들어 84A는 전용 84.9200㎡, 주거공용면적을 더한 공급면적은 114.7300㎡입니다. 공급면적을 전용면적으로 읽지 않았습니다.

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3. 입지: 역과 학교의 장점, 실제 동선의 조건

공식 공고·입지환경과 운영기관 자료를 재구성한 입지 요약입니다. 지도·축척·학교 통학구역·실제 이동시간을 나타내지 않습니다. 2026.10.09 확인.

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교통

현재 이용 가능한 철도는 7호선 산곡역입니다. 사업주체는 5·6번 출구 앞 입지를 안내하며 인천교통공사의 운영역 현황에서도 산곡역을 확인했습니다. 길주로 축의 차량 접근과 철도 이용을 함께 검토할 수 있지만 단지 출입구에서 승강장까지의 시간은 별도로 보아야 합니다.

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인천교통공사 안내의 산곡역 6번 출구 정류장(40429)에는 간선 2·14-1·67-1번과 지선 88번이 표시돼 있습니다. 이는 역 주변 노선 안내이며 단지 출입구의 확정 버스 연결을 뜻하지 않습니다. 실제 배차·횡단보도·보행로를 확인하세요. 확정 출입구 기준 길찾기를 검증하지 않아 도보거리와 시간을 임의로 제시하지 않았습니다.

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교육

공식 공고는 초등학생을 인천산곡북초와 인천마곡초에 분산 배정할 예정이라고 설명합니다. 특정 한 학교에 전 세대가 배정된다는 뜻은 아닙니다. 중학교도 산곡중·산곡남중·산곡여자중·청천중과 산곡북초에 해당하는 부평서여자중 등을 배정 예정 학교로 안내합니다. 고등학교는 2학교군(부평구·계양구) 배정 예정입니다. [공고 59쪽]

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공고는 입주시기·학생 수·관할기관 정책에 따라 배치계획이 달라질 수 있다고 명시합니다. 교육청의 입주 시점 최신 통학구역 확정자료는 이번 확인에서 확보하지 못했습니다. 자녀의 입학연도, 실제 교문과 횡단 동선, 동별 배정 기준을 북부교육지원청에 확인할 필요가 있습니다.

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생활편의

산곡역 주변 상권과 기존 주거지의 생활시설을 활용할 수 있습니다. 장보기 시설은 롯데마트 공식 문화센터에서 부평점 운영 안내를 확인했으나 이번 조회에서 점포 상세 페이지의 최신 영업조건까지 검증하지 못해 영업시간과 도보시간은 적지 않았습니다. 의료 목적지는 가톨릭대학교 인천성모병원(부평구 동수로 56)을 운영기관에서 확인했습니다. 단지 바로 앞 시설과 차량·대중교통으로 방문할 목적지를 구분해야 합니다.

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직주근접

부평 업무권이나 7호선 축의 구로·가산 방향으로 통근한다면 철도 접근을 주거 선택의 한 조건으로 검토할 수 있습니다. 다만 직장 출입문, 열차 대기, 환승과 마지막 보행 구간에 따라 체감 시간이 달라집니다. 공식 홍보의 열차 구간 시간을 집에서 회사까지의 출퇴근 시간으로 옮겨 쓰지 않았습니다.

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주거환경

기존 녹지로 원적산공원을 부평구청 안내에서 확인했습니다. 공식 입지환경에는 뫼골놀이공원과 인천나비공원 등도 표시됩니다. 공원 생활권을 기대할 요소지만 개별 동의 조망이나 연결 보행로가 동일하다는 뜻은 아닙니다.

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공고 59쪽은 남측 길주로 지하 7호선의 진동·소음 가능성, 인접 공원·학교·기부채납 예정 체육문화시설의 영향, 인근 악취관리구역(부평대로 233 일원)에 따른 기상조건별 악취 가능성을 고지합니다. 실제 피해가 측정됐다는 뜻은 아닙니다. 낮·밤 도로 소음, 바람 방향, 동·층별 일조와 출입구 동선을 현장에서 확인할 항목으로 보았습니다.

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개발계획

공식 홍보의 청라 연장, 옛 1113공병부대 도시개발, 옛 캠프마켓 공원화 등은 현재 시설과 구분했습니다. 이번 확인에서는 사업별 최신 인허가·공정·확정 일정을 독립 검증하지 못해 개통 연도나 가격 상승 근거로 사용하지 않았습니다. 단지와 주변의 계획시설도 조성 일정이 달라질 수 있습니다.

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4. 부평구 5년 청약 흐름, 공고유형부터 나눴습니다

제공 범위의 지역 공고는 37건입니다. 일반 APT 11건, 잔여·재공급 계열 14건, 도시형·오피스텔·민간임대 계열 12건으로 유형이 다릅니다. 반복 공급이 포함될 수 있어 37개 신규 단지나 새 주택의 순증으로 해석하지 않았습니다.

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2026년 집계에는 이번 1,289세대가 포함됩니다. 완료 연도와 10월 9일까지의 공고를 같은 길이의 기간으로 비교하지 않았으며, 총공급은 계약 실적이나 미분양 잔량이 아닙니다. 조회 경로 중복과 분모, 최종 확정을 확인하지 못한 경쟁률은 지역 평균으로 만들지 않았습니다.

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5. 산곡동 84㎡ 실거래, 같은 기간·정확 면적으로

2026.03.01~08.31 산곡동 매매, 정확한 전용면적별 표본입니다. 취소·해제 표시 건을 제외했으며 기존 주택 중앙값과 예정 신축 최고 분양가의 조건은 다릅니다.

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부평두산위브더파크: 산곡동 534, 2022년 준공, 전용 84.9317㎡. 매매 7건의 중앙값은 6.28억원, 관측 금액은 5.8억~6.58억원입니다. 표본 층은 1~26층입니다.

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부평신일해피트리더루츠: 산곡동 524, 2022년 준공, 전용 84.903㎡. 매매 7건의 중앙값은 6.75억원, 관측 금액은 6.45억~7.08억원입니다. 표본 층은 3~20층입니다.

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쌍용더플래티넘부평: 산곡동 519, 2022년 준공, 전용 84.82㎡. 매매 3건의 중앙값은 6.18억원, 관측 금액은 5.7억~6.25억원입니다. 표본 층은 2~11층입니다.

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부평캐슬&더샵퍼스트: 산곡동 550, 2024년 준공, 전용 84.9365㎡. 매매 2건의 중앙값은 7.875억원, 관측 금액은 7.8억~7.95억원입니다. 표본 층은 12~18층입니다.

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위 단지는 같은 산곡동의 비교 선택지이며 정밀 반경이나 도보거리로 선정하지 않았습니다. 신일해피트리더루츠의 다른 84㎡ 면적은 별도로 두고 정확 면적 84.9030㎡만 사용했습니다. 캐슬&더샵퍼스트는 2건으로 표본이 작아 대표 시세라고 단정하기 어렵습니다.

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84A 최고 분양가 9.41억원과 신일해피트리더루츠 해당 면적 중앙값 6.75억원의 산술 차이는 2.66억원입니다. 확장비를 더한 9.629억원과의 차이는 2.879억원입니다. 연식·설계·커뮤니티·동·층·입주 시점과 취득·금융비용이 달라 차액 전체를 신축 프리미엄 또는 고평가율로 해석하지 않았습니다.

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6. 부평구 매매와 전세, 가격과 거래량은 따로

매매는 원천 18,917건에서 취소·해제 표시 928건을 제외한 17,989건입니다. 요청범위는 2021년 10월 9일~2026년 10월 9일이고 실제 매매 계약일은 2026년 10월 6일까지 확인됩니다. 해제 표시가 없다는 것이 이후 정정이나 취소가 없음을 보장하지는 않습니다.

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2025년과 2026년의 1~8월을 맞추면 매매 관측건수는 약 25.9% 많고 중앙값은 약 5.3% 높습니다. 다만 면적·연식·단지·층의 구성이 섞인 관측 통계이며, 같은 집의 상승률이나 시장 전체 거래의 증가율을 뜻하지 않습니다.

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월별 중앙값 선과 관측 거래건수 막대를 분리했습니다. 전세는 실제 확보된 2024년 이후만 표시합니다. 2021년 10월 경계월·2026년 10월 진행월 및 최근 신고·수집 지연에 유의하세요.

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전세는 월세금액 0원인 12,848건이고 실제 계약일은 2024년 1월 2일~2026년 9월 15일입니다. 2021~2023년은 제공 파일에서 확인되지 않아 0건으로 채우지 않았으며 미수집 여부를 더 확인해야 합니다. 계약구분은 신규 8,420건, 갱신 4,279건, 미기재 149건입니다. 위 중앙값은 이를 섞은 값이며 신규 전세 호가가 아닙니다.

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같은 1~8월 전세 중앙값은 2025년 2.35억원에서 2026년 2.40억원으로 약 2.1% 높지만 관측 건수는 적습니다. 전세 취소상태 컬럼이 수집되지 않았고 최근 신고 지연과 커버리지 영향을 분리하기 어려워 수요 감소율로 해석하지 않습니다. 2026년 6월 전세는 121건으로 인접 월보다 적어 수집 상태의 추가 확인이 필요합니다.

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지역 전세 중앙값을 2029년 입주 예정 단지의 예상 전세금으로 대입하지 않았습니다. 매매와 전세의 면적 정밀도·층·계약구분이 달라 단순 결합한 전세가율도 제시하지 않았습니다.

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7. 신청 전에는 총지출과 입주 생활을 함께

공고상 납부비율은 계약금 5%·중도금 60%·잔금 35%입니다. 계약 시 1차 계약금은 1,000만원이고 2차 계약금은 2026년 12월 2일입니다. 중도금 6회 납부는 2027년 3월~2029년 7월에 배치돼 있습니다. 최초 납부액만으로 전체 자금 부담을 판단하지 마세요. [공고 7~8쪽]

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예를 들어 84B 최고금액의 계약금 5%는 5,160만원이며 1차 1,000만원 외 2차 4,160만원을 준비해야 합니다. 중도금 대출의 취급기관·개인별 한도와 조건은 공고만으로 보장되지 않으므로 계약 전 안내와 금융기관 심사를 확인해야 합니다.

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가격표뿐 아니라 본인 공급유형 자격, 청약통장·거주 요건, 층별 실제 금액과 선택비용, 입주까지의 거주·잔금 계획을 함께 보세요. 학교 분산 배정 예정과 역 접근은 장점이지만 2029년의 통학·시설 진행상태는 다시 확인할 조건입니다.

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Partnexa가 제안하는 비교는 단지 전체 규모보다 실제 모집 타입, 지역 전체 중앙값보다 내가 선택할 기존 주택입니다. 이번 공급은 59㎡ 중심이며 84㎡는 타입과 동·층 구성이 다릅니다. 경쟁률이 나온 뒤에도 신청 건수와 실제 계약 결과를 나누어 판단하는 편이 좋겠습니다.

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자료 기준: 2026.10.09. 부평구 코드 28237, 청약은 모집공고일·거래는 계약일 기준입니다. RAW 추출 20:05:07, 요약 추출 20:05:22 KST의 독립 조회 자료로 동일 스냅샷과 전체 시장 수집 완전성을 보장하지 않습니다. 월별 관측건수·중앙값은 원천 재계산과 요약이 일치했습니다. 외부 자료는 2026.10.09 확인했으며 현장 답사는 하지 않았습니다.

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출처와 추가 확인

청약공고 상세·원자료 확인· 2026.10.09 확인

사업주체 공식 모집공고 전문· 2026.10.09 확인

공식 모집공고·정정 안내 확인· 2026.10.09 확인

사업주체 입지환경· 2026.10.09 확인

인천교통공사 산곡역·주변 버스 안내· 2026.10.09 확인

부평구청 원적산공원 안내· 2026.10.09 확인

롯데마트 문화센터 부평점 안내· 2026.10.09 확인

가톨릭대학교 인천성모병원· 2026.10.09 확인

북부교육지원청 학생배치 확인· 2026.10.09 확인

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