1순위 44.5대1인데 35가구 다시 나왔다…서울 본청약 21곳 중 9곳 ‘추가 모집’

1순위 평균 44대 1이면 분양이 끝난 것처럼 보입니다. 그런데 2026년 1~9월 서울 민영아파트 일반 본청약 21곳 가운데 9곳에서 후속 추가 모집이 확인됐습니다. 서울 전체 분양가구의 43%가 미계약됐다는 뜻이 아니라, 조사 대상 단지의 42.9%에서 추가 모집이 나왔다는 의미입니다.

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Partnexa가 다시 집계했습니다. 9곳의 최초 추가 모집은 309가구였고, 7곳은 본청약 1순위 가중 경쟁률이 10대 1 이상이었습니다. 다만 기사에 나온 후속 공고 19건 중 DB에서 직접 확인한 것은 무순위 16건입니다. 임의공급 3건은 이번 조회 자료에서 확인되지 않아 구분했습니다.

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핵심 요약: 관심과 계약은 다른 지표입니다

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청약 경쟁률이 높다고 모든 가구가 계약까지 이어지는 것은 아닙니다. 자격 검증 과정에서 부적격 당첨자가 나올 수도 있고, 당첨 후 계약을 포기하거나 이후 계약이 해제되는 경우도 있기 때문입니다. 추가 모집 물량 역시 사정이 제각각입니다. 따라서 경쟁률만 보고 분양이 완전히 끝났다고 판단하거나, 다시 나온 물량을 모두 분양가 부담 때문이라고 해석하기는 어렵습니다.

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서울 청약공고와 주택형별 청약 경쟁률을 비교하려면Partnexa 청약 데이터에서 공고별 정보를 함께 확인해 보세요.

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1. 서울 청약 43% 추가 모집, 정확히 무슨 뜻인가

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숫자만 보면 42.9%가 상당히 커 보입니다. 하지만 이 수치는 ‘미계약률’이 아닙니다. 추가 모집이 2가구였든 98가구였든 해당 단지는 똑같이 1곳으로 계산했습니다. 21개 단지 가운데 후속 모집이 확인된 곳이 9곳이어서 42.9%가 된 것입니다.

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결국 이번 데이터가 보여주는 것은 ‘서울에서 분양된 주택의 42.9%가 계약되지 않았다’는 이야기가 아닙니다.올해 1~9월 서울 민영아파트 본청약 단지 10곳 중 4곳 이상에서 최초 청약 이후 다시 모집공고가 나왔다는 사실입니다.

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높은 청약 경쟁률만으로 실제 계약까지 모두 끝났다고 판단하기 어려운 이유도 여기에 있습니다.

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2. 21곳 중 9곳, 기사 19건과 DB 16건을 나눴습니다

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기사와 같은 조건으로 10월 14일까지 확인한 뒤, 10월 15일까지 새 공고가 추가됐는지도 다시 살펴봤습니다. 결과는 같았습니다. Partnexa 운영 데이터에서는 두 시점 모두9개 단지에서 후속 모집이 확인됐고, 최초 추가 모집 물량은 309가구였습니다.

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다만 공고 횟수는 기사와 차이가 있습니다. 기사에서는 무순위와 임의공급을 합쳐 19건으로 집계했지만, Partnexa DB에서 직접 확인된 무순위 공고는 16건이었습니다. 기사 숫자에 맞추기 위해 확인되지 않은 3건을 더하지 않았습니다.

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아래 표는 Partnexa에서 실제 확인한 16건만을 기준으로 정리했습니다.

표에 표시한 경쟁률은 각 주택형의 일반공급 물량과 1순위 신청건수를 기준으로 다시 계산했습니다. 일부 기사에 소개된 경쟁률과 숫자가 다른 경우가 있는데, 대표적으로 드파인 아르티아는 계산에 사용한 모집 가구 수가 달라 차이가 생겼습니다. 이 부분은 아래에서 따로 살펴보겠습니다.

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추가 모집 물량도 한 가지 주의해서 볼 필요가 있습니다. 표에 적힌 가구 수는처음 추가 모집이 나왔을 당시의 물량입니다. 지금도 그만큼 남아 있다는 뜻은 아닙니다. 또한 Partnexa가 확인한 자료에서 임의공급 공고가 잡히지 않았다고 해서 실제 임의공급이 전혀 없었다고 단정할 수도 없습니다.

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한 번으로 끝나지 않고 추가 모집이 반복된 단지도 적지 않았습니다.더 리치먼드 미아는 3차례, 해링턴플레이스 노원 센트럴·래미안 엘라비네·장위 푸르지오 마크원·드파인 아르티아·아크로 리버스카이는 각각2차례확인됐습니다. 모두 6개 단지입니다.

그렇다고 각 차수의 모집 가구를 단순히 전부 더해서는 안 됩니다. 앞선 모집에서 계약으로 이어지지 않은 같은 주택이 다음 차수에 다시 나올 수 있기 때문입니다. 예를 들어 1차에 나온 한 가구가 2차에도 다시 등장했다면 실제 주택은 한 가구인데 단순 합계에서는 두 가구처럼 잡힙니다.

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그래서 이번 분석에서는‘몇 가구가 처음 다시 나왔는지’와 ‘추가 모집이 몇 차례 반복됐는지’를 따로 봤습니다.실제 잔여물량의 규모와 반복 모집의 정도를 섞지 않기 위해서입니다.

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3. 1순위 44대 1도 다시 나왔다, 높은 경쟁률의 함정

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충정로역자이르네는 일반공급 84가구에 1순위 신청 3,740건이 접수돼44.52대 1을 기록했습니다. 경쟁률만 보면 수요가 충분해 보이지만, 이후 9월 28일에는 35가구가 다시 모집에 나왔습니다. 여기서 확인할 수 있는 것은 분명합니다.청약할 때 많은 사람이 몰렸다는 것과 모든 가구가 실제 계약까지 마무리됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

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Partnexa에서는 단지별 경쟁률을 같은 기준으로 비교하기 위해 일반공급 1순위 신청만 따로 계산했습니다. 해당지역과 기타지역 신청은 합산하고, 같은 주택형의 공급 가구는 한 번만 반영했습니다. 특별공급과 2순위 신청은 제외했으며, 같은 자료가 여러 차례 수집된 경우에는 가장 최근에 갱신된 값을 사용했습니다.

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여기서도 한 가지 주의할 점이 있습니다.청약 접수 건수는 실제 계약자 수는 물론, 반드시 서로 다른 사람의 수를 뜻하는 것도 아닙니다.따라서 경쟁률은 어디까지나 접수 단계에서 얼마나 많은 신청이 들어왔는지를 보여주는 지표로 보는 것이 맞습니다.

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드파인 아르티아에서는 경쟁률을 계산할 때 어떤 공급 가구 수를 기준으로 삼느냐에 따라 실제로 숫자가 달라졌습니다. 1순위 신청은 모두 1,638건이었습니다. 이를 최초 주택형 자료의 일반공급 85가구로 계산하면19.27대 1이지만, 실제 접수 자료에 기록된 주택형별 공급 가구를 합친 87가구를 기준으로 하면18.83대 1이 됩니다. 기사에 소개된 18.8대 1은 후자의 계산과 일치합니다.

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차이는 109A 주택형에서 생겼습니다. 한 자료에서는 공급 물량이 10가구, 다른 자료에서는 12가구로 잡혀 있었습니다. 특별공급에서 일반공급으로 넘어온 물량 등이 영향을 줬을 가능성은 있지만,현재 확인한 자료만으로 2가구가 늘어난 정확한 이유까지 단정하지는 않았습니다.

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나머지 6개 사례는 같은 방식으로 다시 계산했을 때 기사에 나온 경쟁률과 반올림 범위에서 일치했습니다. 결국 경쟁률 숫자가 서로 다르게 보인다고 해서 어느 한쪽이 틀렸다고 바로 판단할 필요는 없습니다.신청건수는 같은 시점을 보고 있는지, 경쟁률 계산에 사용한 공급 가구 수는 같은 기준인지부터 확인해야 합니다.

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청약 경쟁률은 계산 자체는 간단해 보이지만, 어떤 시점의 공급 물량을 분모로 삼았느냐에 따라 숫자가 달라질 수 있습니다. 그래서 서로 다른 경쟁률을 발견했을 때는 어느 숫자가 맞고 틀렸는지부터 따지기보다,같은 신청건수와 같은 공급 기준을 놓고 계산한 숫자인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

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4. 309가구 중 68.6%가 3개 단지에 집중됐습니다

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평균 경쟁률만 보면 놓치는 숫자가 있습니다.

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충정로역자이르네의 1순위 평균 경쟁률은44.52대 1입니다. 숫자만 보면 모든 주택형에 신청자가 고르게 몰렸을 것 같지만, 안을 들여다보면 분위기가 꽤 다릅니다.

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소형의 경쟁률은 특히 높았습니다. 39A는 2가구에 292건이 신청해146대 1, 39B는 3가구에 608건이 몰려202.67대 1을 기록했습니다. 59㎡도 35가구에 2,266건이 접수돼64.74대 1이었습니다. 공급 가구가 적었던 39㎡에 신청이 집중되면서 단지 전체 평균 경쟁률도 크게 올라갔습니다.

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반면 84㎡는 온도가 달랐습니다. 84A는 12가구에 239건으로19.92대 1, 84B는 32가구에 335건으로10.47대 1이었습니다. 이 역시 공급 물량보다 훨씬 많은 신청이 들어온 높은 경쟁률입니다.

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그런데 최초 추가 모집에서는84A 21가구, 84B 14가구, 모두 35가구가 84㎡에서 나왔습니다. 39㎡와 59㎡에서는 최초 추가 모집 물량이 확인되지 않았습니다.

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44.52대1만 보면 안 보이는 것…35가구는 모두 84㎡였다

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여기서 눈여겨볼 부분이 있습니다. 단지 평균은 44.52대 1이었지만, 실제로 다시 모집에 나온 것은 평균보다 경쟁률이 낮았던 84㎡였습니다.단지 전체 경쟁률 하나만 봐서는 주택형마다 달랐던 수요의 강도와 이후 계약 과정을 충분히 알기 어렵다는 뜻입니다.

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그렇다고 ‘경쟁률이 낮은 주택형일수록 추가 모집이 많이 나온다’고 단정할 수도 없습니다. 래미안 엘라비네가 좋은 예입니다.

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엘라비네의 단지 평균 경쟁률은25.56대 1이었지만 주택형별로 보면 84B는 6.09대 1, 84D는 9.5대 1, 115㎡는 5.83대 1로 차이가 컸습니다. 그런데 최초 추가 모집 물량이 가장 많았던 주택형은 이들보다 경쟁률이 높았던84A였습니다. 84A는 16.64대 1을 기록했지만 이후 25가구가 다시 모집에 나왔습니다.

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결국 최초 경쟁률이 상대적으로 낮았다는 사실만으로 이후 잔여물량을 모두 설명하기는 어렵습니다. 청약 이후에는 자격 검증과 실제 계약, 자금 마련 등 여러 단계가 남아 있기 때문입니다.

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아크로 리버스카이는 또 다른 모습을 보여줍니다. 단지 전체 평균은19.92대 1이었지만 이후 다시 나온 3가구는 모두 전용 140㎡P에 집중됐습니다. 이 주택형은 최초 일반공급 3가구에 26건이 신청해8.67대 1이었고, 최고분양가는49억2,800만원이었습니다.

8.67대 1만 놓고 보면 역시 경쟁이 치열해 보입니다. 하지만 49억원이 넘는 주택은 청약 신청 단계의 관심과 실제 계약 단계에서 필요한 자금의 무게가 전혀 다를 수 있습니다.

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세 단지를 함께 놓고 보면 한 가지는 분명해집니다.단지 평균 경쟁률만으로는 실제 수요를 다 설명하기 어렵다는 점입니다.같은 단지 안에서도 주택형별 경쟁률과 분양가는 크게 다르고, 이후 추가 모집이 발생한 주택형도 서로 달랐습니다.

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그래서 청약 결과를 볼 때는 ‘이 단지가 몇 대 1이었나’에서 끝내기보다내가 관심 있는 주택형에 몇 가구가 공급됐고 몇 건이 신청했는지, 가격은 얼마였으며 이후 다시 나온 물량은 있었는지까지 함께 보는 편이 훨씬 도움이 됩니다.

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5. 평균 경쟁률 아래 숨은 주택형별 수요 차이

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충정로역자이르네의 평균 44.52대 1 안에는 큰 편차가 있습니다. 39A는 2세대에 292건, 39B는 3세대에 608건으로 각각 146대 1·202.67대 1입니다. 59㎡는 35세대에 2,266건, 64.74대 1입니다. 작은 공급량에 몰린 소형 신청이 단지 평균을 끌어올립니다.

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반면 84A는 12세대·239건으로 19.92대 1, 84B는 32세대·335건으로 10.47대 1입니다. 둘 다 1순위 신청이 공급을 웃돌았지만 최초 추가 모집은 84A 21가구·84B 14가구로, 35가구 전부가 84㎡였습니다. 평균보다 낮은 주택형의 관심과 이후 계약 과정은 별도로 볼 필요가 있습니다.

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엘라비네도 단지 평균 25.56대 1 아래 84B 6.09대 1, 84D 9.5대 1, 115㎡ 5.83대 1이 있습니다. 다만 84A는 16.64대 1인데도 추가 모집 25가구로 가장 많았습니다. 낮은 경쟁률이 잔여 발생을 전부 설명하지 못한다는 반례도 함께 읽어야 합니다.

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아크로 리버스카이는 단지 평균 19.92대 1이지만 추가 3가구가 최고분양가 49.28억원인 140P에 모였습니다. 해당 주택형 1순위는 3세대·26건으로 8.67대 1입니다. 단지 평균과 선택할 주택형의 실제 예산·접수 반응을 구분해야 하는 사례입니다.

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6. 분양가와 주변 실거래, 계약 부담의 단서일까요?

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대표 5곳은 최초 추가 물량·높은 경쟁률·반복 모집을 고려해 골랐습니다. 비교 기간은 2024년 10월 15일~2026년 10월 15일, 대상 전용면적 ±2㎡의 기존 아파트 중개 매매입니다. 좌표 기준 반경 2km 안에서 비교군을 골랐으며 호가·분양권·입주권 가격은 넣지 않았습니다.

분양가와 주변 실거래도 비교해봤습니다. 다만 최고분양가와 주변 유사면적의 24개월 실거래 중위가격을 비교한 것이어서, 이를 그대로 ‘고평가’나 ‘예상 손실’로 볼 수는 없습니다. 연식과 입지, 동·층, 입주시점도 서로 다르기 때문입니다.

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실제로해링턴플레이스 노원 센트럴 59B는 최고 8억7,000만원입니다. 포레나노원 중위가격 9억1,000만원보다 낮지만 최초 추가 모집은 58가구였습니다. 반대로 노원센트럴푸르지오 중위가격 8억3,250만원과 비교하면 분양가가 3,750만원 높습니다.어느 단지를 비교 대상으로 삼느냐에 따라 해석부터 달라집니다.

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충정로역자이르네도 힐스테이트신촌과 비교하면 7억8,500만원 차이가 나지만, 약 1.47㎞ 떨어진 더클래시의 유사면적 중위가격 22억9,750만원과 비교하면 차이는 1억5,750만원으로 줄어듭니다. 미아의 비교단지는 1999년 준공이라 신축과 단순 비교하기에는 연식 차이도 큽니다.

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최근 거래 한 건 역시 시세 전체를 대표하지는 않습니다. 그래서 Partnexa에서는최근 거래가격과 24개월 실거래 중위가격을 함께 살펴봤습니다.

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결국 주변 실거래와의 가격 차이는 추가 모집을 이해하는 하나의 단서는 될 수 있지만, 그 자체를 원인으로 보기는 어렵습니다.가격뿐 아니라 주택형, 연식, 입지와 실제 계약 여건까지 함께 봐야 합니다.

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분양가만 보지 말고Partnexa 아파트 실거래가에서 주변 동일 면적 거래의 시점과 건수도 함께 비교해 보세요.

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7. 무순위·임의공급의 원인은 계약 포기만이 아닙니다

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청약 접수 뒤에는 자격 확인과 동·호수 배정, 계약금 납부 등이 이어집니다. 부적격 당첨, 미계약, 계약 해제, 그 밖의 잔여 발생 사유가 섞일 수 있습니다. 청약 미계약과 부적격을 같은 사건으로 처리하거나, 자금조달이 모든 단지의 공통 원인이었다고 확정할 자료는 없습니다.

최신 공고 물량도 현재 잔량과 다릅니다. 미아는 9월 15일 14가구, 엘라비네는 5월 19일 33가구, 아르티아는 9월 8일 7가구가 최근 확인 공고의 모집량입니다. 이후의 계약·해제·선착순 공급을 모두 확인한 실시간 재고가 아니므로 “지금 이만큼 남았다”고 표현하지 않았습니다.

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8. 청약자가 경쟁률과 함께 볼 다섯 가지 지표

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첫째, 신청할 주택형의 공급·신청·경쟁률을 보세요. 둘째, 최고분양가 외 확장비·옵션·세금·금융비용을 포함한 총지출을 계산하세요. 셋째, 같은 면적의 실제 매매를 기간·건수·연식과 함께 비교하세요. 넷째, 계약금·중도금·잔금의 납부일에 필요한 현금을 점검하세요. 다섯째, 해당 단지의 무순위·임의공급 차수와 모집 주택형을 함께 확인하세요.

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결론: 단지 평균보다 내가 선택할 주택형을 보세요

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1순위 경쟁률은 접수 단계의 관심을 보여줍니다. 실제 계약 완료는 자격검증, 자금조달, 주택형별 선호와 가격 판단을 거쳐 결정됩니다. 서울 아파트 청약 21곳 중 9곳의 후속 모집은 높은 경쟁률만으로 분양 성공을 판단하기 어렵다는 점을 보여주지만, 개별 단지의 원인을 하나로 확정하지는 못합니다.

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파트넥사는 평균 경쟁률 아래의 주택형을 나누고, 후속 공고의 물량과 주변 아파트 실거래가를 같은 기준으로 비교했습니다. “줍줍이 나왔다”는 제목에서 멈추지 말고 어떤 주택형이, 어떤 가격과 납부 조건으로 다시 공급됐는지 확인하는 것이 선택에 더 도움이 됩니다.

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청약공고·주택형 가격·주변 실거래를 예산에 맞춰 살펴보려면내 예산으로 주택 찾기에서 비교해 보세요.

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분석 기준과 참고자료

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이번 분석은2026년 1월 1일~9월 30일 서울 민영아파트 본청약 공고를 대상으로 했습니다. 기사와의 비교는 10월 14일까지, Partnexa 최신 데이터는 10월 15일까지 확인했습니다. 과거 시점의 DB를 복원한 것이 아니라 현재 저장된 자료에서 공고일을 기준으로 다시 집계했습니다.

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자료는 청약홈 공개정보를 기반으로 Partnexa에 저장된청약공고·주택형·일반공급 경쟁률·무순위 공고와 국토교통부아파트 매매 실거래 자료를 활용했습니다. 기사에서 집계한 임의공급 3건은 이번 Partnexa 데이터에서는 확인되지 않아 임의로 추가하지 않았습니다.

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실거래는 해제된 거래와 비정상 가격 등을 제외하고 분석했습니다. 다만 실거래 자료는 이후 신고·정정·해제에 따라 달라질 수 있습니다.

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또한 24개월 실거래에는 본청약 이후 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 주변 실거래와 분양가의 차이는현재 가격 수준을 비교하기 위한 참고자료일 뿐, 당시 계약이나 추가 모집이 발생한 원인을 입증하는 자료로 사용하지 않았습니다.

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참고 기사:매일경제, 「서울 청약, 1순위 마감해도 ‘줍줍’…본청약 단지 43% 추가 모집」, 2026.10.14. 운영 DB의 공고·주택형·경쟁률 재계산 결과와 기사 수치를 구분했습니다.

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42.9%는 조사 대상 단지 비율이며 서울 전체 가구 미계약률이 아닙니다. 추가 모집 원인이 모두 계약 포기는 아닙니다.

분양가와 실거래의 차이는 확정 시세차익이 아니며, 이 글은 투자 권유가 아닌 공개 데이터 분석입니다.

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이미지의 도시 배경은 자체 제작한 개념 일러스트로 실제 단지 조감도가 아닙니다.

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