송파 청약, 잠실로 갈수록 더 치열해진 이유｜실거래가·전용평당 분양가와 2027년 이후 전략

작성자: 파트넥사 · 게시일: 2026.09.23(수) · 조회수: 76

송파구 청약은 같은 지역인데도 왜 어떤 공고는 두 자릿수 경쟁에 머물고, 어떤 공고는 수백 대 1이나 10만 대 1을 넘을까요?

청약 경쟁은 송파라는 지역명만으로 설명되지 않습니다. 일반공급 물량, 주택형, 공급 방식, 분양가격, 신청 자격이 함께 작용합니다. 특히 잠실의 정규 민영 아파트와 위례·문정의 공공분양 또는 재공급, 방이동 오피스텔을 같은 기준으로 비교하면 실제 수요 구조를 놓치기 쉽습니다.

이번 글에서는 partnexa에 수집된 2020~2026년 8월 송파구 청약공고 26건, 주택형 113건, 경쟁률 항목 221건을 연결했습니다. 아파트 매매는 2021년 1월 1일~2026년 8월 20일 계약 자료 17,589건 가운데 해제 표시 또는 해제사유발생일이 있는 거래 등을 제외한 16,969건을 분석했습니다. 최근 자료는 2026년 8월 25일 반영분까지입니다.

청약 자료는 수집된 공고 표본이지 송파구 시장의 전수 통계가 아닙니다. 2026년은 미완결 연도이고 최근 실거래는 신고 지연과 추후 해제·정정으로 달라질 수 있습니다.

1. 연도별 공급량: 한 해의 숫자는 공고 유형이 결정한다

자료 내 공고 공급량은 2020년 2,043세대·실, 2022년 74세대·실, 2023년 349세대·실, 2024년 607세대·실, 2025년 274세대·실, 2026년 8월까지 30세대·실입니다. 2021년 공고는 이 자료에 없습니다.

공고연도 · 공고 수 · 공고 공급량 · 주요 구성

2020 · 3 · 2,043 · 위례 공공분양 1,676세대, 오피스텔 367실

2022 · 3 · 74 · 오피스텔 72실, 불법행위 재공급 2세대

2023 · 3 · 349 · 민영 APT 299세대, 오피스텔 20실, 도시형생활주택 30세대

2024 · 4 · 607 · 민영 APT 589세대, 오피스텔 18실

2025 · 8 · 274 · 민영 APT 216세대, 오피스텔 52실, 무순위 1세대, 재공급 5세대

2026.1~8 · 5 · 30 · 오피스텔 20실, 도시형생활주택 9세대, 재공급 1세대

2020년 공급량이 큰 이유는 SH 위례지구 A1-5BL 1,282세대와 A1-12BL 394세대가 함께 포함됐기 때문입니다. 반대로 2022년 이후에는 정규 아파트 공고 사이에 오피스텔의 반복 모집과 1~3세대 재공급이 다수 포함됩니다.

2023년 힐스테이트 e편한세상 문정은 299세대, 2024년 잠실 래미안아이파크는 589세대, 2025년 잠실 르엘은 216세대가 공고 총공급량입니다. 그러나 일반공급 경쟁률의 분모가 되는 물량은 각각 169세대, 307세대, 110세대입니다.

동일 오피스텔이 다른 시기에 다시 모집된 사례도 있습니다. 따라서 연도별 합계는 자료에 수집된 공고의 공급량이며, 중복을 제거한 신규 주택 수나 실제 입주량을 뜻하지 않습니다. 아파트의 세대와 오피스텔의 실도 그래프에서는 합산되지만 상품 성격은 따로 읽어야 합니다.

2. 민영 아파트: 잠실의 적은 일반공급에 신청이 집중됐다

민영 아파트 경쟁률은 1순위 신청건수 합계 ÷ 주택형별 일반공급 세대수로 다시 계산했습니다. 해당지역과 기타지역 행에 반복되는 모집세대는 주택형별로 한 번만 집계했고, 특별공급 물량은 분모에서 제외했습니다.

- 힐스테이트 e편한세상 문정(2023): 일반공급 169세대 / 25,783건 / 152.56대 1

- 잠실 래미안아이파크(2024): 일반공급 307세대 / 82,487건 / 268.69대 1

- 잠실 르엘(2025): 일반공급 110세대 / 69,476건 / 631.60대 1

자료 안에서는 2024년보다 2025년의 신청건수가 13,011건 적었습니다. 그런데 일반공급은 307세대에서 110세대로 줄어 경쟁률이 약 2.35배가 됐습니다. 신청자 증가만이 아니라 모집 물량 감소가 경쟁률을 끌어올린 것입니다.

연도마다 민영 아파트 정규 공고가 1건뿐이라는 점은 중요합니다. 152.56→268.69→631.60대 1을 송파구 전체 시장의 연속적인 상승률로 해석할 수는 없습니다. 문정 1개 단지와 잠실 2개 단지의 공급 시점·입지·가격·주택형 구성이 다릅니다.

3. 주택형을 나누면 같은 단지 안에서도 차이가 크다

잠실 르엘은 59.8151㎡ B형이 43세대에 32,755건, 761.74대 1이었습니다. 74.2804㎡ B형은 21세대에 14,516건으로 691.24대 1, 74.5591㎡ C형은 16세대에 9,551건으로 596.94대 1이었습니다.

같은 단지의 45.9670㎡는 23세대에 9,975건, 433.70대 1이었고 51.9095㎡는 7세대에 2,679건, 382.71대 1이었습니다. 이 공고에서는 가장 작은 타입보다 59㎡와 74㎡의 경쟁이 더 높았습니다. 소형이면 무조건 경쟁이 세다는 공식은 성립하지 않습니다.

잠실 래미안아이파크도 59.4700㎡ A형은 24세대에 14,190건, 591.25대 1이었지만 59.4500㎡ B형은 8세대에 2,084건, 260.50대 1이었습니다. 면적이 거의 같아도 경쟁률이 2배 이상 차이 났습니다.

같은 단지의 104.3200㎡ B형은 4세대에 305건, 76.25대 1이었고 84.9900㎡ B형은 2세대에 684건, 342대 1이었습니다. 모집세대가 적다는 사실만으로 최고 경쟁률이 정해지는 것은 아닙니다. 평면, 향·배치, 총가격과 자금 부담, 공급 세대수가 함께 작용했을 가능성이 있으며 구체적인 원인을 확정하려면 타입별 평면도와 층별 가격을 추가로 대조해야 합니다.

힐스테이트 e편한세상 문정에서는 59.8700㎡ B형이 24세대에 8,502건, 354.25대 1이었던 반면 49.9200㎡ A형은 38세대에 2,402건, 63.21대 1이었습니다. 송파구 안에서도 공고와 타입에 따라 신청 수요의 모양은 크게 달랐습니다.

4. 위례 공공분양은 민영 아파트와 별도로 읽어야 한다

2020년 SH 위례지구 A1-12BL과 A1-5BL은 자료에서 APT·국민으로 분류된 공공분양입니다. 공고 총공급은 각각 394세대와 1,282세대지만 경쟁률 데이터에 연결된 1순위 공급은 각각 70세대와 220세대입니다.

- SH 위례지구 A1-12BL: 70세대 / 20,216건 / 288.80대 1

- SH 위례지구 A1-5BL: 220세대 / 58,214건 / 264.61대 1

두 공고를 합치면 290세대에 78,430건, 270.45대 1입니다. 다만 민영 일반공급의 가점·추첨 구조와 공공분양의 소득·자산·거주·청약저축 요건은 다릅니다. 이 수치를 잠실 르엘의 631.60대 1과 바로 비교해 선호가 몇 배라고 판단하면 안 됩니다.

공공분양에서는 공고 총공급, 특별공급, 일반공급, 접수 단계별 물량을 먼저 나누고 신청자의 자격을 별도로 검토해야 합니다.

5. 무순위와 불법행위 재공급: 같은 1세대라도 신청 경로가 다르다

2025년 송파 위례 리슈빌 FIRST CLASS 무순위는 전용 105.4624㎡ 1세대에 113,874건이 접수돼 113,874대 1이었습니다. 일반공급 110세대에 69,476건이 접수된 잠실 르엘과는 분모와 신청 자격이 전혀 다른 공고입니다.

같은 단지의 2025년 7월 불법행위 재공급 1세대는 일반 신청 항목에 74,051건이 기록돼 있습니다. 2022년 송파 시그니처 롯데캐슬 재공급은 84.98㎡ C형 기관추천 항목 6건, D형 일반 항목 31,780건이 확인됩니다.

2025년 힐스테이트 e편한세상 문정 재공급은 49.92㎡ A형 2세대에 일반 22,106건과 다자녀 3,709건, 49.40㎡ B형 1세대에 일반 22,489건이 기록돼 있습니다. REQ_CNT가 비어 있더라도 세부 특별공급 또는 일반 항목에 접수건수가 있을 수 있으므로 결측을 0대 1이나 미달로 처리하지 않았습니다.

2026년 송파 시그니처 롯데캐슬 재공급 1세대는 제공된 경쟁률 표에 접수 내역이 연결되지 않습니다. 이는 자료 없음이지 신청자가 0명이라는 뜻이 아닙니다.

6. 고경쟁과 상대적 저경쟁의 이유: 확인된 사실과 해석

확인된 사실은 분모와 신청 규모입니다. 잠실 르엘은 일반공급 110세대에 69,476건, 잠실 래미안아이파크는 307세대에 82,487건이 접수됐습니다. 르엘의 신청건수는 더 적었지만 공급이 훨씬 적어 경쟁률은 높았습니다.

정규 민영 아파트와 오피스텔은 같은 시장으로 보기 어렵습니다. 예를 들어 2026년 잠실 테라412 공고는 6실에 27건, 다른 공고는 자료에 연결된 4실에 10건이 확인됩니다. 2026년 루컴즈힐 더테라스 도시형생활주택은 경쟁률 자료의 모집세대 합계 9세대에 76건이 연결됩니다. 총가격, 면적, 관리비, 대출·세제, 실거주와 임대 목적이 아파트와 다릅니다.

잠실의 정규 민영 아파트에는 지하철, 업무·상업시설, 석촌호수·올림픽공원과 같은 생활 인프라와 신축 선호가 신청 집중에 영향을 줬을 가능성이 있습니다. 그러나 어느 한 요소가 경쟁률을 만들었다고 확정할 수는 없습니다. 분양가상한제에 따른 가격 기대, 브랜드, 입주시점과 당시 시장 분위기도 함께 검토해야 합니다.

반대로 힐스테이트 e편한세상 문정의 단지 경쟁률 152.56대 1은 절대적으로 낮은 경쟁이 아닙니다. 잠실 두 단지보다 낮다는 사실을 문정동 입지가 약하다는 증거로 사용할 수 없습니다. 공급연도, 일반공급 물량, 타입 구성과 총가격이 모두 다릅니다.

7. 송파 청약을 고르는 순서

첫째,민영 일반공급·특별공급·공공분양·무순위·불법행위 재공급·오피스텔을 나눠 보세요. 본인의 자격이 맞는 공고인지 확인한 뒤 같은 유형 안에서 경쟁률을 비교해야 합니다.

둘째,단지 평균 다음에는 타입별 모집세대와 신청 분포를 확인하세요. 잠실 래미안아이파크의 비슷한 59㎡ 타입도 260.50대 1과 591.25대 1로 차이가 났습니다. 과거의 낮은 경쟁률이 다음 공고에서 반복된다는 보장은 없습니다.

셋째,전용평당가격과 총액을 함께 보세요. 평당가격이 비슷해도 면적이 커지면 계약금·중도금·잔금 부담은 커집니다. 층별 실제 공급금액, 발코니 확장, 유상옵션, 취득비용과 입주 때까지의 이자·주거비를 더해야 합니다.

넷째,무순위와 재공급은 과거 사례의 자격을 현재 공고에 적용하지 마세요. 지역·무주택·특별공급·추천 조건은 공고마다 달라질 수 있습니다. 세부 접수 열에만 신청건수가 있는 사례도 있으므로 요약 경쟁률만 보지 않는 편이 안전합니다.

다섯째,당첨 가능성과 계약 이행 능력을 분리하세요. 2027년 이후에도 현재의 대출 한도, 전매·거주 요건과 세제가 그대로 유지된다고 가정하지 말고 모집공고와 금융기관의 실제 심사를 다시 확인해야 합니다.

8. 실거래가: 전용평당 중앙값은 2023년 조정 뒤 다시 높아졌다

해제 거래 등을 제외한 송파구 아파트 매매 16,969건을 분석했습니다. 거래당 전용평당가격은 거래금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785로 계산했습니다.

계약연도 · 유효 거래 · 전용평당가격 중앙값

2021 · 2,025건 · 6,298만원

2022 · 662건 · 6,497만원

2023 · 2,637건 · 6,262만원

2024 · 4,185건 · 6,361만원

2025 · 5,098건 · 6,769만원

2026.1~8.20 · 2,362건 · 7,978만원

2021년과 2025년 중앙값의 차이는 약 7.5%입니다. 2026년 부분 집계는 2021년보다 약 26.7% 높지만 이를 연간 상승률로 발표하지 않았습니다.

이 중앙값은 같은 집의 가격 변화를 측정한 지수가 아닙니다. 잠실·신천의 고가 단지와 문정·가락·거여 등 다른 생활권의 거래 비중, 신축·구축, 면적, 층의 구성이 연도마다 달라질 수 있습니다.

면적 범위를 전용 80~85㎡로 좁히면 중앙값은 2021년 6,636만원, 2022년 7,420만원, 2023년 7,080만원, 2024년 7,002만원, 2025년 7,315만원, 2026년 부분 집계 8,756만원입니다. 전체 면적 결과와 달리 2023~2024년에 연속으로 낮아졌습니다. 면적만 통일해도 흐름이 달라지며, 이 비교도 단지·연식·층은 통제하지 못합니다.

2022년은 거래가 662건으로 다른 완결 연도보다 적고, 2026년은 8월 20일까지입니다. 최근 신고 지연과 추후 해제·정정도 고려해야 합니다.

9. 청약공고 전용평당가격: 문정 5천만원대에서 잠실 8천만원대로

아파트 공고의 주택형별 최고 공급금액을 전용면적으로 나누고 일반공급과 특별공급 세대수로 가중했습니다.

주택형별 최고 공급금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785

공고 · 공고연도 · 비교 주택형 · 가중 전용평당가격

SH 위례지구 A1-12BL 공공분양 · 2020 · 3개 · 약 2,660만원

SH 위례지구 A1-5BL 공공분양 · 2020 · 5개 · 약 2,671만원

힐스테이트 e편한세상 문정 · 2023 · 9개 · 약 4,976만원

잠실 래미안아이파크 · 2024 · 16개 · 약 7,797만원

잠실 르엘 · 2025 · 5개 · 약 8,712만원

2020년 두 공고는 공공분양이므로 2023~2025년 민영 아파트와 같은 가격 시계열로 묶지 않았습니다. 민영 표본만 보면 문정 2023년에서 잠실 2024년으로 약 56.7%, 2024년에서 잠실 르엘 2025년으로 약 11.7% 차이가 납니다. 그러나 이것은 동일 단지의 분양가 상승률이 아니라 입지와 단지 구성이 다른 공고 간 차이입니다.

이 지표는 층별 실제 계약가 평균이 아니라 주택형별 최고 공급금액 기반입니다. 발코니 확장, 유상옵션, 취득 부대비용은 포함하지 않았고 흔히 보도되는 공급면적 기준 평당 분양가와도 다릅니다.

2025년 송파구 실거래 전용평당 중앙값 6,769만원과 잠실 르엘의 공고 지표 8,712만원을 단순히 빼서 청약이 더 비싸다거나 확정 손익을 계산할 수는 없습니다. 실거래 중앙값은 송파구 전체의 여러 연식·입지·면적을 포함하고, 청약 지표는 잠실 신축 한 단지의 최고 공급금액을 가중한 값입니다.

실제 청약 판단 때는 같은 생활권의 비슷한 연식·면적·층 거래를 최근 6~12개월 범위에서 비교하고, 거래가 적어 범위를 넓혔다면 그 이유를 기록해야 합니다.

10. 잠실·문정·위례의 입지 차이는 수요층과 함께 봐야 한다

잠실 래미안아이파크와 잠실 르엘은 신천동의 대규모 정비사업을 통해 공급된 신축 단지입니다. 잠실역·잠실나루역·몽촌토성역 권역의 교통, 롯데월드타워와 상업·업무시설, 석촌호수·올림픽공원 접근성을 함께 고려하는 수요가 있을 수 있습니다. 다만 실제 도보 동선, 소음, 혼잡, 학교 배정, 동·층별 조망과 채광은 개별 확인이 필요합니다.

힐스테이트 e편한세상 문정은 문정동에 위치해 문정법조단지·가락시장·문정역 및 장지역 생활권을 고려하는 수요와 연결될 수 있습니다. 잠실과 다른 생활권이므로 경쟁률 차이를 단순한 입지 순위로 바꾸기보다 출퇴근·통학 동선과 총가격을 비교하는 편이 유용합니다.

위례 공공분양과 송파 위례 리슈빌은 거여동·위례 생활권입니다. 공공분양의 자격 구조, 위례신도시 생활권, 서울 송파구 주소라는 조건이 함께 작용합니다. 위례 사례의 높은 경쟁을 잠실 민영 아파트와 같은 수요층으로 단정할 수 없습니다.

오피스텔이 반복 공급된 방이동은 잠실 상업·업무·관광시설 접근성이 있지만, 아파트와 비교해 면적, 관리비, 임대수요, 금융·세제와 환금성을 따지는 구매층이 다를 수 있습니다. 잠실역 인근이면 모두 같은 경쟁이라는 설명으로는 부족합니다.

11. 2027년 이후 송파구 청약 전략

2027년 이후에는 확정되지 않은 분양 달력보다 정비사업의 공식 단계를 추적하는 편이 안전합니다.

2026년 9월 16일 확인 기준, 송파구청은 잠실5단지 재건축정비사업 사업시행계획인가를 2026년 7월 9일 고시했고 8월 20일 정정 고시했습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에도 현재 단계가 사업시행인가로 표시됩니다. 서울시는 2025년 통합심의 당시 공공임대 785세대를 포함한 총 6,387세대 계획을 발표했습니다. 이는 사업 규모와 현재 단계를 보여주는 자료이지 2027년 일반분양 물량·가격·청약 일정이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

장미1·2·3차는 2026년 8월 환경영향평가 초안 공람 공고가 확인됩니다. 개별 사업마다 정비계획, 조합설립, 사업시행, 관리처분, 이주·철거, 착공, 일반분양의 위치가 다르므로 단지명을 미래 청약 확정 목록으로 나열해서는 안 됩니다.

①사업 단계를 순서대로 기록하세요. 정비계획→조합설립→사업시행인가→관리처분인가→이주·철거→착공→모집공고 순서를 확인하고, 총 건립세대·공공임대·조합원 물량·일반분양 물량을 구분해야 합니다.

②공고가 나오면 구 전체 가격보다 생활권 비교를 먼저 하세요. 잠실은 잠실·신천의 유사 신축 또는 준신축, 문정은 문정·가락·장지, 위례는 위례 생활권의 비교 가능한 거래를 따로 모으는 편이 낫습니다.

③세 가지 상황을 준비하세요. 대형 정비사업의 분양이 지연되고 가격 매력이 유지되면 소수 공고에 경쟁이 집중될 수 있습니다. 여러 단지의 일반분양이 겹치면 타입별 물량과 생활 적합성을 비교할 선택지가 늘 수 있습니다. 대출 여건이 나빠지거나 분양가가 주변 유사 거래보다 높아지면 당첨보다 계약·잔금 이행 능력을 먼저 봐야 합니다.

④보수적인 자금 가정을 하나 더 두세요. 예정 대출액이 줄거나 기존 주택 처분이 늦어져도 잔금이 가능한지, 입주까지의 이자와 주거비를 감당할 수 있는지 계산해야 합니다.

⑤자격별 전략을 분리하세요. 민영 고가점자, 추첨제 대상자, 특별공급 자격 보유자, 공공분양 대상자, 무순위 신청자는 준비할 자료와 당첨 구조가 다릅니다. 자격은 반드시 새 모집공고로 다시 확인합니다.

2027년 이후의 핵심은 송파면 무조건 청약이 아니라 내가 감당할 총액 안에서, 생활권과 가격을 제대로 비교할 수 있는 공고를 찾는 것입니다. 미래 가격 상승이나 당첨 후 차익을 전제하지 않은 자금 계획이 출발점입니다.

정리

자료 내 송파구 민영 아파트 1순위 표본은 힐스테이트 e편한세상 문정 152.56대 1, 잠실 래미안아이파크 268.69대 1, 잠실 르엘 631.60대 1이었습니다. 2025년 경쟁률 상승에는 잠실 선호 가능성과 함께 일반공급이 110세대로 줄어든 분모 효과가 있었습니다.

주택형별 차이도 컸습니다. 잠실 래미안아이파크의 비슷한 59㎡ 타입이 260.50대 1과 591.25대 1로 갈렸고, 잠실 르엘에서는 59㎡ B형이 761.74대 1로 가장 높았습니다. 단지 평균만으로 신청 전략을 정하기 어려운 이유입니다.

송파구 실거래 전용평당 중앙값은 2023년 조정 뒤 2024~2025년에 높아졌고 2026년 부분 집계는 7,978만원입니다. 민영 청약 표본의 전용평당 최고 공급금액 가중값도 문정 2023년 약 4,976만원, 잠실 2024년 약 7,797만원, 잠실 2025년 약 8,712만원으로 달라졌습니다. 두 지표는 주택 구성과 가격 정의가 다르므로 직접 차감한 값을 확정 시세차익으로 읽지 않아야 합니다.

송파 청약의 출발점은 공급 유형, 일반공급 물량, 타입, 가격 기준과 생활권을 맞추는 것입니다. 2027년 이후 공고는 잠실5단지를 포함한 정비사업의 공식 단계와 모집공고를 그때그때 갱신하며 판단해야 합니다.

자료·계산 기준과 확인 경로

- 사용자 제공 partnexa 자료: 청약공고 26건, 주택형 113건, 경쟁률 항목 221건

- 공고 기간: 2020년~2026년 8월

- 실거래 기간: 2021-01-01~2026-08-20 계약, 2026-08-25 DB 반영분

- 실거래 원자료: 17,589건 중 해제 표시·해제사유발생일 존재 거래 등을 제외한 16,969건

- 민영 APT 경쟁률: 일반공급 1순위 접수건수 합계 ÷ 주택형별 일반공급 세대수

- 실거래 전용평당가격: 거래금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785

- 청약 전용평당가격: 주택형별 최고 공급금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785, 일반공급+특별공급 세대수 가중

- 청약공고·경쟁률 확인:https://www.applyhome.co.kr/

- 잠실5단지 사업 규모와 2025년 통합심의:https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?nttNo=437861

- 잠실5단지 현재 사업 단계:https://cleanup.seoul.go.kr/assc/scrin-bbs/execute.do?cafeId=710100002002Y42