서초 청약, 1,099대 1을 만든 것은 무엇일까｜실거래가·전용평당 분양가와 2027년 이후 전략
서초구 청약은 모두 비슷하게 치열할까요? 같은 서초구에서도 디에이치 방배는 90.28대 1, 래미안 원펜타스는 527.33대 1, 아크로 드 서초는 1,099.10대 1이었습니다. 이 차이를 반포·방배·서초의 입지 순위만으로 설명하기는 어렵습니다.
이번 글에서는 partnexa 자료의 청약공고 24건, 주택형 159건, 경쟁률 항목 443건을 연결했습니다. 실거래는 2021년 1월 1일~2026년 8월 14일 계약 11,447건 가운데 해제 표시·해제사유발생일이 있는 거래 등을 제외한 10,813건을 분석했습니다. 실거래 DB 반영은 2026년 8월 25일, 공고의 최종 수집일은 9월 9일입니다.
청약 자료는 수집된 표본입니다. 공고의 지역 표시는 모두 서초구이지만 강남과 서초를 함께 모집한 장기전세가 포함돼 있어 이를 별도로 분리했습니다. 2026년은 부분 집계이고 최근 실거래는 신고 지연과 해제·정정으로 바뀔 수 있습니다.
1. 연도별 공급량: 2024년 대규모 분양과 2026년 소수 물량
지역이 혼합된 ‘서울 강남5, 서초3 장기전세’ 195세대를 제외하면 자료 내 공급량은 다음과 같습니다.
공고연도 · 공고 수 · 공급량 · 주요 구성
2020 · 6건 · 302세대 · 민영 APT 242, 무순위 60
2021 · 2건 · 264세대 · 민영 APT 224, 도시형생활주택 40
2022 · 3건 · 748세대·실 · 오피스텔 729실, 도시형생활주택 19세대
2024 · 7건 · 1,870세대·실 · 민영 APT 1,839, 도시형 7, 오피스텔 24
2025 · 3건 · 1,028세대 · 민영 APT 988, 도시형생활주택 40
2026 · 2건 · 142세대 · 민영 APT 142
2023년 공고는 제공 자료에 없습니다. 공급이 없었다고 단정하는 대신 수집 공고가 없는 해로 처리했습니다. 2026년 표본의 마지막 공고일은 3월 31일입니다.
2024년에는 디에이치 방배 1,244세대, 래미안 원펜타스 292세대, 메이플자이 162세대, 아크로 리츠카운티 140세대와 원베일리 조합원 취소분 1세대가 포함됩니다. 이는 특별공급을 포함한 공고 물량이며 일반공급 경쟁률의 분모와 다릅니다.
엘루크 방배 서리풀처럼 시기를 달리해 다시 모집한 사례도 있습니다. 연도별 합계는 공고에 적힌 모집 물량으로, 중복을 제거한 신규 주택 수나 입주량이 아닙니다. 아파트 세대와 오피스텔 실도 상품 성격을 나눠 읽어야 합니다.
2. 민영 아파트 경쟁률: 취소분 1세대가 평균을 바꾼다
일반공급 1순위 경쟁률은 해당지역·기타지역 신청건수 합계를 주택형별 일반공급 세대수로 나눴습니다. 지역별 행에 반복되는 모집세대는 타입별 한 번만 집계했습니다. 공고 간 합계는 같은 사람이 여러 공고에 신청할 수 있으므로 고유 신청자 수가 아닙니다.
원베일리 조합원 취소분을 제외한 정규 민영분양 표본의 결과입니다.
공고연도 · 공고 수 · 일반공급 · 신청건수 · 합산 경쟁률
2020 · 4건 · 242세대 · 31,750건 · 131.20대 1
2021 · 1건 · 224세대 · 36,116건 · 161.23대 1
2024 · 4건 · 980세대 · 222,655건 · 227.20대 1
2025 · 2건 · 498세대 · 95,266건 · 191.30대 1
2026 · 2건 · 73세대 · 63,513건 · 870.04대 1
2024년 원베일리 조합원 취소분은 1세대에 35,076건이 접수됐습니다. 이를 합치면 그해 경쟁률은 227.20대 1에서 262.72대 1로 달라집니다. 자료상 APT로 분류돼 있어도 정규 분양과 함께 평균 내기 전에 공고 성격을 확인해야 하는 이유입니다. 이 공고를 단순히 무순위로 부르지도 않았습니다.
2026년 신청건수는 2025년보다 적었지만 일반공급이 498세대에서 73세대로 줄었습니다. 870.04대 1은 수요가 몇 배 늘었다는 뜻보다, 두 공고의 작은 모집 물량에 신청이 집중됐다는 의미로 읽는 편이 정확합니다.
3. 단지별 비교: 입지와 함께 모집세대를 보자
단지·공고연도 · 일반공급 · 신청건수 · 1순위 경쟁률
메이플자이·2024 · 81세대 · 35,828건 · 442.32대 1
래미안 원펜타스·2024 · 178세대 · 93,864건 · 527.33대 1
디에이치 방배·2024 · 650세대 · 58,684건 · 90.28대 1
아크로 리츠카운티·2024 · 71세대 · 34,279건 · 482.80대 1
래미안 원페를라·2025 · 268세대 · 40,635건 · 151.62대 1
반포 래미안 트리니원·2025 · 230세대 · 54,631건 · 237.53대 1
아크로 드 서초·2026 · 30세대 · 32,973건 · 1,099.10대 1
오티에르 반포·2026 · 43세대 · 30,540건 · 710.23대 1
디에이치 방배의 신청건수는 아크로 리츠카운티보다 많았지만 일반공급도 훨씬 많아 경쟁률은 낮았습니다. 90.28대 1 자체도 낮은 경쟁이 아닙니다. 경쟁률을 입지나 브랜드의 서열로 바꾸면 공급 규모의 영향을 놓치게 됩니다.
아크로 드 서초는 공고 총공급 56세대 가운데 일반공급이 30세대였습니다. 공식 홈페이지는 2026년 4월 27일 사업명칭 변경을 안내하고 있으며 현재 ‘아크로 서초’를 사용합니다. 본문 통계는 데이터 연결을 위해 공고 당시 이름을 유지하고 지도에는 현재 이름을 병기했습니다.
공식 명칭 변경 안내 목록https://www.acro.co.kr/MPons_list01.action?commonMap.CD_BIZ_LND=170020
4. 주택형별 경쟁: 같은 59㎡, 같은 84㎡도 다르다
메이플자이 59.1662㎡ A형은 1세대에 3,574건, 3,574대 1이었습니다. 59.5368㎡ B형은 2세대에 6,635건, 3,317.50대 1입니다. 평균 442.32대 1만 보고 접근하면 특정 타입의 극소수 공급을 놓칩니다.
래미안 원펜타스 59.8000㎡ B형은 16세대에 25,678건, 1,604.88대 1이었습니다. 반면 137.9925㎡ B형은 3세대에 112건, 37.33대 1이었습니다. 모집세대가 적다는 조건만으로 최고 경쟁률이 결정되지는 않았습니다.
디에이치 방배의 84㎡에서는 A형 329세대·25,527건·77.59대 1, B형 92세대·4,247건·46.16대 1, C형 56세대·2,165건·38.66대 1로 나뉩니다. 유사 면적이라도 모집 물량과 신청 분포가 다릅니다.
오티에르 반포 59.3427㎡ B형은 15세대에 17,713건으로 1,180.87대 1, 아크로 드 서초 59.3700㎡ A형은 26세대에 29,535건으로 1,135.96대 1이었습니다. 다만 평면·향·가격 중 어떤 요인이 원인인지 확정하려면 타입별 모집공고와 배치도까지 대조해야 합니다.
5. 장기전세·무순위·오피스텔은 별도 시장으로 읽는다
‘서울 강남5, 서초3 장기전세’는 대표 주소가 서초구여도 다른 구 물량을 포함한 공고입니다. 지역별 물량을 분리하지 못한 195세대는 서초 공급 합계에서 제외했습니다. 장기전세의 금액을 분양가격으로 해석할 수도 없어 민영 분양가 계산에서 제외했습니다.
서초비버리캐슬은 2020년 정규 일반공급 42세대에 1,680건, 40대 1이었고 이후 무순위는 15세대에 4,497건, 299.80대 1이었습니다. 같은 단지라도 모집 방식과 신청 조건이 달라지면 결과가 달라집니다. 이를 단지 가치가 몇 배 높아졌다는 증거로 쓰면 안 됩니다.
2022년 공급 합계에는 오피스텔 729실이 포함돼 있습니다. 엘루크 서초처럼 지역별 접수 행과 잔여 표시가 함께 있는 자료는 개별 행의 경쟁률을 단순평균하지 않았습니다. 서초 PH1514 도시형생활주택은 5개 타입·40세대에 접수건수 0과 잔여 표시가 명시돼 있습니다. 이는 결측이 아니라 해당 접수 결과의 0건이며, 이후 선착순 계약 성과까지 의미하지는 않습니다. 높은 민영 APT 경쟁률을 다른 주택 상품에 그대로 적용하기 어려운 사례입니다.
6. 실거래가: 전체 면적과 84㎡권의 방향이 달랐다
거래당 전용평당가격은 ‘거래금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785’로 계산했습니다. 해제 거래 등을 제외한 결과입니다.
계약연도 · 유효 거래 · 전체 전용평당 중앙값 · 전용 80~85㎡ 중앙값
2021 · 1,965건 · 6,824만원 · 8,173만원
2022 · 572건 · 6,475만원 · 10,064만원
2023 · 1,440건 · 7,630만원 · 8,178만원
2024 · 2,906건 · 8,744만원 · 9,500만원
2025 · 2,788건 · 8,185만원 · 9,777만원
2026.1~8.14 · 1,142건 · 8,256만원 · 10,436만원
2024년에서 2025년으로 전체 면적 중앙값은 낮아졌지만 전용 80~85㎡ 중앙값은 높아졌습니다. 구 전체 중앙값을 ‘서초 아파트가 일괄 하락했다’는 뜻으로 읽으면 안 되는 사례입니다. 거래된 면적과 단지 구성이 달라지면 지표 방향도 달라집니다.
전용 80~85㎡의 연도별 거래건수는 516건, 126건, 483건, 1,085건, 933건, 292건입니다. 특히 2022년 표본은 작습니다. 면적을 좁혀도 반포·잠원·방배·서초·양재·우면의 구성과 연식·층은 통제하지 못합니다.
2026년 부분 집계에서 80~85㎡ 중앙값이 1억원을 넘었다는 사실과 서초구 모든 아파트의 전용평당가격이 1억원을 넘는다는 주장은 다릅니다. 이 통계는 동일 주택의 가격 변화를 추적하는 지수도 아닙니다.
7. 분양가: 전용평당 1억원대 공고를 어떻게 비교할까
청약가격은 주택형별 최고 공급금액을 전용면적으로 나눈 뒤 일반공급과 특별공급 세대수로 가중했습니다. 층별 실제 계약가 평균이 아니며, 통상 보도되는 공급면적 기준 평당 분양가와도 다릅니다.
정규 민영 APT 공고 기준 연도별 가중값은 2020년 약 5,766만원, 2021년 7,763만원, 2024년 8,966만원, 2025년 10,483만원, 2026년 10,693만원입니다. 2020년은 르엘 신반포의 주택형 자료가 제공되지 않아 4개 공고 중 3개만 가격 계산에 포함됐습니다. 2022·2023년은 해당 가격 표본이 없어 보간하지 않았습니다.
2024년 원베일리 조합원 취소분은 연도별 정규 분양가 지표에서 제외했습니다. 단지별로는 디에이치 방배 약 8,792만원, 래미안 원펜타스 9,070만원, 메이플자이 9,883만원, 래미안 원페를라 9,474만원, 반포 래미안 트리니원 11,445만원입니다. 2026년 아크로 드 서초는 10,324만원, 오티에르 반포는 10,933만원으로 계산됐습니다.
연도별 숫자가 높아졌다고 같은 주택의 분양가가 그만큼 상승한 것은 아닙니다. 공급 지역과 면적·단지 구성, 최고 공급금액 기준이 다르고 발코니 확장·유상옵션·취득비용을 포함하지 않았습니다.
실거래 중앙값과 분양가 가중값을 바로 빼서 시세차익을 계산하지도 않았습니다. 개별 공고를 검토할 때는 같은 생활권의 비슷한 연식·면적·층 거래를 최근 6~12개월 범위에서 비교하고, 거래가 부족해 범위를 넓혔다면 그 이유를 기록하는 편이 좋습니다.
8. 입지 분석: 반포·잠원, 방배, 서초를 나눠 보자
입지 지도는 본문의 주요 6개 단지를 선별한 AI 제작 개략도입니다. 제공 자료의 주소·좌표를 참고해 상대 위치를 구성했으며 실제 거리·축척·행정경계·도로망이나 단지 배치도를 나타내지 않습니다.
반포·잠원에서는 래미안 원펜타스, 메이플자이, 오티에르 반포를 비교했습니다. 원펜타스는 반포동, 메이플자이와 오티에르 반포는 잠원동에 있습니다. 삼성물산은 원펜타스의 신반포역 및 고속터미널역 접근성을 소개합니다. 다만 같은 반포·잠원 생활권이어도 출입구별 역 접근, 대로 횡단, 소음과 한강 조망은 다르므로 동·층 단위 확인이 필요합니다.
원펜타스 공식 입주탐방https://raemian.co.kr/community/times/style/view.do?seq=101
방배에서는 디에이치 방배와 래미안 원페를라를 비교합니다. 원페를라는 디에이치 방배보다 북쪽에 위치합니다. 삼성물산은 원페를라의 내방역·총신대입구(이수)역 생활권을 안내하고, 현대건설은 디에이치 방배의 단차와 연결 구조를 설명합니다. 평면 지도상의 거리만 보고 통근 편의가 같다고 판단하기보다 경사, 출입구, 실제 보행 동선을 살펴야 합니다.
서초동의 아크로 서초는 강남 업무권 출퇴근을 검토하는 수요와 연결해 볼 수 있습니다. 공식 단지 안내에는 서측 경부고속도로 완충녹지와 공공보행로 관련 내용이 있습니다. 업무지 접근 기대와 함께 도로 소음, 동별 배치, 공개된 보행 동선의 영향을 살펴야 합니다. 이는 높은 경쟁률의 단일 원인을 확정하는 설명은 아닙니다.
아크로 서초 공식 단지 안내https://www.acro.co.kr/Popi_view03.action?commonMap.CD_BIZ_LND=170020
지도에는 모든 공고를 넣지 않았습니다. 아크로 리츠카운티나 반포 래미안 트리니원 등은 별도 상세 비교가 필요하며, 인근 학교가 있다는 사실과 실제 학교 배정 가능성도 구분해야 합니다.
9. 지금 청약을 고르는 순서
첫째,본인의 자격에 맞는 공급 유형부터 확인하세요. 민영 일반공급, 특별공급, 취소분, 무순위, 장기전세, 오피스텔은 같은 신청 조건을 적용할 수 없습니다.
둘째,단지 평균 다음에는 타입별 모집세대와 신청건수를 보세요. 메이플자이 59㎡처럼 1~2세대 공급에 접수가 몰린 사례는 단지 평균만으로 설명되지 않습니다. 과거의 상대적 저경쟁 타입이 다음에도 유리하다는 보장은 없습니다.
셋째,전용평당가격보다 계약 가능한 총액을 먼저 확정하세요. 층별 실제 분양금액, 옵션, 취득비용, 납부 시점별 현금과 이자, 입주 전 주거비까지 포함해야 합니다. 대출은 공고 당시 안내만으로 확정하지 말고 금융기관 심사를 확인해야 합니다.
넷째,출퇴근 시간대에 실제 동선을 걸어보세요. 반포·잠원의 대로와 상업시설, 방배의 경사와 출입구, 서초동의 도로 환경처럼 현장에서 확인해야 할 조건이 다릅니다.
10. 2027년 이후 전략: 분양 달력보다 사업 단계와 자금 계획
2026년 9월 16일 확인 기준, 서초구는 2026년 6월 11일 반포주공1단지(1·2·4주구)의 정비계획 경미한 변경 고시를 게시했습니다. 변경 고시는 사업 진행 과정의 한 문서이며, 이것만으로 사업이 초기 단계라고 판단하거나 2027년 일반분양 일정·물량·가격이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
관심 사업은 정비계획, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공, 모집공고의 진행 상황을 각각 확인하세요. 총 건립세대와 조합원·임대·일반분양 물량은 구분하고, 사업 변경에 따라 수치가 달라질 수 있다는 점을 반영해야 합니다.
분양이 지연되고 가격 매력이 유지되는 경우에는 적은 공고에 신청이 집중될 수 있습니다. 여러 사업의 분양이 겹치는 경우에는 생활권과 타입별 공급을 비교할 선택지가 늘 수 있습니다. 분양가가 높아지거나 대출 여건이 불리해지는 경우에는 경쟁률보다 계약·잔금 이행 능력을 우선해야 합니다.
미래 가격 상승을 전제로 자금을 맞추기보다 예상 대출액이 줄고 기존 주택 처분이 늦어져도 감당할 수 있는지 점검하는 것이 출발점입니다. 자격과 전매·거주 요건은 새로운 모집공고가 나올 때 다시 확인해야 합니다.
정리
서초구 정규 민영분양 표본의 2026년 경쟁률은 일반공급 73세대에 63,513건이 접수된 870.04대 1입니다. 아크로 드 서초 1,099.10대 1과 오티에르 반포 710.23대 1에는 작은 일반공급 물량이 중요한 배경으로 작용했습니다.
실거래는 2024~2025년 전체 면적과 80~85㎡ 중앙값의 방향이 달랐고, 분양가도 연도별 공급 단지 구성이 다릅니다. 지역 평균만으로 가격 매력이나 확정 차익을 판단하기보다 생활권·면적·연식과 가격 정의를 맞춰야 합니다.
서초 청약의 핵심은 높은 경쟁률을 따라가는 것이 아니라, 자격과 자금 범위 안에서 비교 가능한 가격과 생활 조건을 가진 공고를 찾는 것입니다.
자료·계산 기준
- partnexa 청약공고 24건·주택형 159건·경쟁률 443건. 공고 기간 2020-02-25~2026-03-31.
- 공급량: 혼합지역 장기전세 1건·195세대 제외 후 23건. 재모집 포함, 세대·실 혼합.
- 정규 민영분양 경쟁률·연도 가격: 원베일리 조합원 취소분 별도 처리. 장기전세 가격 제외.
- 2020년 르엘 신반포는 주택형 자료 미제공으로 가격 계산 제외. 경쟁률 자료는 존재.
- 실거래: 2021-01-01~2026-08-14 계약, 2026-08-25 DB 반영. 11,447건 중 634건 제외 후 10,813건.
- 공고·주택형 연결키와 경쟁률, 실거래 기준 중복은 확인되지 않음. 경제적으로 같은 거래의 재신고 여부까지 완전히 판별한 것은 아님.
- 전용평당가격: 금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785. 분양가는 주택형별 최고 공급금액을 일반+특별공급 세대로 가중.
- 결측 접수건수는 0 또는 미달로 단정하지 않음. 2026년은 미완결 연도.
- 대표 표지와 입지 개략도는 AI 제작 이미지. 표지는 특정 단지의 실제 사진이 아님. 차트는 제공 자료 계산 결과로 제작.
- 청약공고 확인:https://www.applyhome.co.kr/
