강남구, 서초구, 송파구. 흔히 ‘강남3구’로 묶지만, 청약 경쟁률과 실거래가까지 같은 방향으로 움직이는 것은 아닙니다.
2024년 자료에서는 강남구의 정규 민영 아파트 경쟁률이 가장 높았습니다. 그런데 신청건수는 서초구가 더 많았습니다. 2025년에는 송파구의 경쟁률이 가장 높았지만, 송파구의 아파트 실거래 전용평당 중앙값은 세 구 중 가장 낮았습니다. 모순처럼 보이는 이 차이는 비교하는 주택과 공급 물량이 서로 다르기 때문에 생깁니다.
이번 글은 지역의 우열을 정하는 대신, ‘같은 조건으로 비교하면 무엇이 달라지는가’를 살펴봅니다. 청약은 공급 유형과 분모를 맞추고, 실거래는 기간과 면적을 맞췄습니다. 2027년 이후 전망은 공식 사업 진행 사실과 조건별 시나리오를 분리했습니다.
자료는 사용자 제공 partnexa 청약공고 73건, 주택형 445건, 경쟁률 항목 883건, 아파트 매매 원자료 43,481건입니다. 청약은 2020~2026년 수집 표본이며 전수 통계가 아닙니다. 실거래 비교 종료일은 세 구의 공통 관측 범위인 2026년 8월 14일로 통일했습니다. DB 반영일은 2026년 8월 25일, 글의 작성·외부자료 확인일은 2026년 9월 16일입니다.
1. 비교의 출발점: 73개 공고를 한꺼번에 섞지 않았다
지역별 원자료는 다음과 같습니다.
강남구
청약공고: 23건 / 주택형: 173건 / 경쟁률 항목: 219건 / 실거래 원자료: 14,445건
서초구
청약공고: 24건 / 주택형: 159건 / 경쟁률 항목: 443건 / 실거래 원자료: 11,447건
송파구
청약공고: 26건 / 주택형: 113건 / 경쟁률 항목: 221건 / 실거래 원자료: 17,589건
강남구에는 행복주택·국민임대·신혼희망타운·무순위·오피스텔 등이 포함되고, 서초구에는 장기전세와 조합원 취소분이 섞여 있습니다. 송파구에도 위례 공공분양과 재공급, 오피스텔이 들어 있습니다. 전체 공고의 공급량을 그대로 더하면 청약 기회의 성격부터 달라집니다.
따라서 중심 비교는 ‘APT·민영’ 중 정규 모집으로 분류한 공고로 한정했습니다. 무순위·재공급·취소분·임대 등은 제외했습니다. 강남구의 ‘2020년 제1차 국민임대주택 입주자모집’ 2,519세대나 서초구의 ‘서울 강남5, 서초3 장기전세’처럼 범위와 상품이 다른 물량을 강남3구 민영 분양 합계에 넣지 않았습니다.
이 기준으로 남은 정규 민영 표본은 강남구 6개, 서초구 13개, 송파구 3개 공고입니다. 세 구 모두 표본이 있는 최근 완결 공고연도인 2024년과 2025년을 청약 비교의 중심으로 삼았습니다. 특정 연도에 공고가 없다는 것은 ‘이 자료에 해당 표본이 없다’는 뜻이며, 그 지역 전체 공급이 없었다는 뜻은 아닙니다.
2. 모집 물량: 서초의 큰 분모가 경쟁률을 바꾼다
일반공급과 특별공급을 합친 정규 민영 공고 모집 물량입니다. 단지 전체 세대수나 입주량이 아닙니다.
2024
강남구: 354세대·3개 공고 / 서초구: 1,838세대·4개 공고 / 송파구: 589세대·1개 공고
2025
강남구: 87세대·1개 공고 / 서초구: 988세대·2개 공고 / 송파구: 216세대·1개 공고
2024년 서초구에는 디에이치 방배 1,244세대를 비롯해 메이플자이, 래미안 원펜타스, 아크로 리츠카운티가 포함됩니다. 강남구는 래미안 레벤투스, 청담 르엘, 디에이치 대치 에델루이의 세 공고, 송파구는 잠실 래미안아이파크 한 공고입니다.
2025년 강남구 표본은 역삼센트럴자이, 서초구는 래미안 원페를라와 반포 래미안 트리니원, 송파구는 잠실 르엘입니다. 지역별 공고 수뿐 아니라 생활권·타입·분양가격과 모집 시점도 다릅니다. 지역 이름만으로 경쟁률 차이를 설명할 수 없는 첫 번째 이유입니다.
3. 경쟁률: 신청이 가장 많은 곳과 비율이 가장 높은 곳은 다르다
경쟁률은 ‘일반공급 1순위 신청건수 합계 ÷ 일반공급 모집세대’입니다. 해당지역·기타지역 행에 반복된 공급세대는 주택형별로 한 번만 집계했고, 특별공급 세대는 분모에 넣지 않았습니다. 지역 경쟁률은 단지별 경쟁률의 단순평균이 아닙니다.
2024 강남
일반공급: 193세대 / 1순위 신청: 123,274건 / 종합 경쟁률: 638.73대 1
2024 서초
일반공급: 980세대 / 1순위 신청: 222,655건 / 종합 경쟁률: 227.20대 1
2024 송파
일반공급: 307세대 / 1순위 신청: 82,487건 / 종합 경쟁률: 268.69대 1
2025 강남
일반공급: 44세대 / 1순위 신청: 21,432건 / 종합 경쟁률: 487.09대 1
2025 서초
일반공급: 498세대 / 1순위 신청: 95,266건 / 종합 경쟁률: 191.30대 1
2025 송파
일반공급: 110세대 / 1순위 신청: 69,476건 / 종합 경쟁률: 631.60대 1
2024년 서초구 신청건수는 강남구보다 약 1.81배 많았습니다. 그러나 일반공급은 약 5.08배 많아 경쟁률은 더 낮았습니다. ‘강남 경쟁률이 높으니 신청 수요도 서초보다 많았다’는 해석은 이 표본에서 성립하지 않습니다. 여러 공고에 같은 사람이 신청할 수 있으므로 신청건수 합계가 고유 신청자 수인 것도 아닙니다.
서초구 내부에서도 차이가 큽니다. 디에이치 방배는 650세대에 58,684건, 90.28대 1입니다. 래미안 원펜타스는 178세대에 93,864건, 527.33대 1입니다. 방배의 큰 일반공급 물량은 서초구 종합 경쟁률에 큰 비중을 차지합니다. 90대 1을 ‘수요가 약하다’는 의미로 읽는 것도 무리입니다.
2025년 송파구의 631.60대 1은 잠실 르엘 한 공고의 결과입니다. 2024년 잠실 래미안아이파크보다 신청은 82,487건에서 69,476건으로 줄었지만 일반공급이 307세대에서 110세대로 더 크게 감소했습니다. 경쟁률 상승에 분모 감소가 작용했다는 점이 분명합니다.
2026년 서초구 정규 표본은 아크로 드 서초와 오티에르 반포 두 공고, 일반공급 73세대에 63,513건으로 870.04대 1입니다. 강남·송파에는 같은 해 정규 민영 비교 표본이 없어 2026년 세 구 경쟁률 순위는 만들지 않았습니다. 단지명과 연도는 원자료 공고명 및 공고일 기준입니다.
4. 단지보다 더 내려가야 보이는 주택형별 경쟁
강남구 디에이치 대치 에델루이는 단지 평균 1,025.57대 1이었습니다. 같은 59.99㎡라도 A형은 10세대에 19,104건, 1,910.40대 1이고 B형은 3세대에 877건, 292.33대 1입니다. B형의 공급이 더 적지만 경쟁률은 A형보다 낮습니다.
서초구 래미안 원펜타스의 84㎡ 계열도 A형은 55세대에 38,471건, 699.47대 1인 반면 C형은 16세대에 2,877건, 179.81대 1입니다. 송파구 잠실 래미안아이파크는 59㎡ A형 24세대에 14,190건, 591.25대 1, B형 8세대에 2,084건, 260.50대 1입니다.
세 구에서 공통으로 확인되는 것은 ‘구 평균이나 단지 평균이 개별 타입의 경쟁을 대신하지 못한다’는 점입니다. 평면·향·배치·층별 가격과 총액이 영향을 줬을 가능성은 있지만, 접수 결과만으로 원인을 확정할 수는 없습니다. 과거 저경쟁 타입이 다음 공고에서도 유리하다고 보장할 수도 없습니다.
무순위와 취소분도 별도입니다. 서초구 래미안 원베일리 조합원 취소분 1세대에 35,076건이 접수된 사례를 정규 모집에 섞으면 지역 경쟁률이 달라집니다. 송파 위례 리슈빌 무순위 1세대·113,874건도 일반공급 수백 세대 공고와 같은 잣대에 놓을 수 없습니다. 신청 자격과 접수 경로부터 다시 확인해야 합니다.
5. 실거래가 비교: 기간을 맞춰도 전체 면적 중앙값에는 구성 효과가 남는다
거래당 전용평당가격은 ‘거래금액(만원) ÷ 전용면적(㎡) × 3.305785’로 계산했습니다. 해제 표시 또는 해제사유발생일이 있는 거래, 금액·면적·계약일이 유효하지 않은 거래는 제외했습니다.
2026년의 마지막 공통 관측일이 8월 14일이므로, 아래 표는 2021~2026년 모두 ‘해당 연도 1월 1일~8월 14일’ 계약으로 통일했습니다. 각 셀은 전용평당 중앙값과 거래건수입니다. 단위는 만원/전용평입니다.
2021
강남구: 7,787 · 1,551건 / 서초구: 6,834 · 1,518건 / 송파구: 6,139 · 1,545건
2022
강남구: 8,100 · 534건 / 서초구: 6,679 · 468건 / 송파구: 6,362 · 429건
2023
강남구: 8,610 · 1,467건 / 서초구: 7,714 · 963건 / 송파구: 6,289 · 1,853건
2024
강남구: 9,039 · 2,351건 / 서초구: 8,869 · 2,019건 / 송파구: 6,336 · 2,960건
2025
강남구: 10,207 · 2,670건 / 서초구: 8,760 · 2,050건 / 송파구: 6,772 · 3,366건
2026
강남구: 11,589 · 1,549건 / 서초구: 8,256 · 1,142건 / 송파구: 7,978 · 2,358건
이 기준에서는 강남구 중앙값이 가장 높고, 2026년 서초구와 송파구의 격차가 작아 보입니다. 하지만 이것을 ‘반포와 잠실의 같은 면적 아파트 가격 차이가 거의 없어졌다’는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다. 구 안의 여러 생활권, 면적, 연식과 층이 섞인 거래 표본이기 때문입니다.
서초구는 전체 면적 기준으로 2024년 8,869만원에서 2026년 8,256만원으로 낮아집니다. 그렇다고 서초구의 모든 아파트 시세가 하락했다고 할 수 있을까요? 다음의 면적 제한 결과를 보면 다른 모습이 나타납니다.
최근 계약은 신고 지연과 해제·정정의 영향을 받을 수 있습니다. 날짜를 맞춘 것은 비교 조건 하나를 통일한 것이지, 최근 자료의 완결성을 보장한 것은 아닙니다.
6. 전용 80~85㎡ 비교: 서초의 흐름과 지역 간 격차가 달라진다
같은 기간에서 면적을 전용 80~85㎡로 좁혔습니다. 역시 각 셀은 만원/전용평 중앙값과 거래건수입니다.
2021
강남구: 8,137 · 347건 / 서초구: 7,983 · 403건 / 송파구: 6,419 · 557건
2022
강남구: 8,988 · 84건 / 서초구: 10,315 · 106건 / 송파구: 8,246 · 117건
2023
강남구: 8,952 · 389건 / 서초구: 8,170 · 331건 / 송파구: 7,064 · 751건
2024
강남구: 9,152 · 654건 / 서초구: 9,714 · 781건 / 송파구: 6,994 · 1,280건
2025
강남구: 10,130 · 766건 / 서초구: 10,310 · 726건 / 송파구: 7,672 · 1,334건
2026
강남구: 11,678 · 324건 / 서초구: 10,436 · 292건 / 송파구: 8,761 · 836건
서초구 80~85㎡ 중앙값은 2024년 9,714만원, 2025년 10,310만원, 2026년 10,436만원입니다. 전체 면적에서는 낮아졌던 중앙값이 이 면적대에서는 높아집니다. 거래 구성의 영향을 빼고 지역 전체의 상승·하락을 단정하기 어려운 사례입니다.
2025년에는 이 면적대에서 서초구가 강남구보다 조금 높지만, 2026년에는 강남구가 더 높습니다. 이는 같은 집을 반복 관찰한 가격지수가 아니므로 지역의 가치 순위가 뒤집혔다고 설명하지 않았습니다. 특히 2022년 표본은 강남 84건, 서초 106건, 송파 117건으로 작습니다.
총액도 함께 봐야 합니다. 2026년 같은 기간·같은 면적대의 실제 거래금액 중앙값은 강남구 29억 9,500만원, 서초구 26억 8,050만원, 송파구 22억 5,000만원입니다. 이는 전용평당 중앙값에 84㎡를 곱한 추정치가 아니라, 해당 표본의 거래금액 중앙값을 별도로 계산한 값입니다.
면적을 좁혀도 생활권·준공연도·층·동과 거래유형은 통제되지 않습니다. 개별 청약의 가격 적정성을 판단하려면 구 전체 대신 같은 생활권의 유사 주택 거래를 다시 비교해야 합니다.
7. 분양가격 비교: 비싼 지역과 경쟁이 센 지역은 일치하지 않는다
청약공고 가격은 ‘주택형별 최고 공급금액 ÷ 전용면적 × 3.305785’를 일반공급+특별공급 세대수로 가중했습니다. 단위는 만원/전용평이며, 앞의 실거래 중앙값과는 다른 통계입니다.
2024
강남구: 9,746 · 3개 공고 / 서초구: 8,966 · 4개 공고 / 송파구: 7,797 · 1개 공고
2025
강남구: 10,811 · 1개 공고 / 서초구: 10,483 · 2개 공고 / 송파구: 8,712 · 1개 공고
2025년 가격 지표는 강남·서초·송파 순서이지만, 경쟁률은 송파·강남·서초 순서입니다. 분양가격 하나만으로 경쟁률이 정해지지 않는다는 것을 보여줍니다. 다만 낮은 가격이 높은 경쟁률의 원인이라고 이 표만으로 입증할 수는 없습니다. 물량·타입·시점과 개별 단지의 비교 시세가 함께 다릅니다.
강남구 2024년 표본에서도 청담 르엘의 공고 지표는 약 10,453만원, 디에이치 대치 에델루이는 약 8,834만원입니다. 경쟁률은 각각 667.26대 1과 1,025.57대 1입니다. 서초구 2025년에는 래미안 원페를라 약 9,474만원과 반포 래미안 트리니원 약 11,445만원이 하나의 지역 가중값에 들어 있습니다. 구 평균만으로 후보 단지의 가격을 대신할 수 없습니다.
이 지표는 최고 공급금액 기반이므로 층별 실제 계약가 평균이 아닙니다. 보도에서 흔히 사용하는 공급면적 평당가와도 다르며, 발코니 확장·유상옵션·취득비용을 포함하지 않았습니다.
구 전체 실거래 중앙값에서 특정 신축 분양가를 빼 ‘안전마진’이나 확정 차익으로 제시하지 않았습니다. 같은 전용평 단위라도 주택 구성과 가격 정의가 다릅니다. 실전에서는 유사 단지의 최근 거래, 실제 신청 타입의 층별 가격, 추가 비용과 납부 일정을 함께 대조해야 합니다.
8. 입지 비교: 행정구보다 생활권과 실제 동선을 보자
강남구 표본에는 청담 르엘, 대치 에델루이, 래미안 레벤투스, 역삼센트럴자이가 함께 있습니다. 서초구는 반포·잠원권 공고와 방배권 공고가 섞여 있고, 송파구 정규 표본은 문정과 잠실입니다. 이 서로 다른 생활권을 구 평균 하나로 압축하면 실제 주거 선택에 필요한 정보가 사라집니다.
강남 후보를 비교할 때는 직장까지의 동선과 교육·생활시설 이용이 본인의 일상에 맞는지, 서초 후보는 반포·잠원과 방배 중 어느 생활권이 맞는지, 송파 후보는 잠실과 문정 등 실제 이용권역을 어떻게 선택할지 먼저 정리하는 편이 좋습니다. 이는 지역별 입지 순위가 아니라 후보를 나누기 위한 질문입니다.
같은 역 이름이 등장해도 단지 출입구에서 승강장까지의 경로는 다를 수 있습니다. 인근 학교와 실제 배정 학교, 한강 인근 입지와 해당 동·층의 조망도 구분해야 합니다. 확인하지 않은 도보 시간이나 학군 배정은 확정적으로 적지 않았습니다.
청약의 높은 경쟁률은 신청이 몰렸다는 사실을 보여줍니다. 출퇴근 적합성, 소음, 관리비, 잔금 조달과 입주 시점까지 보장해 주지는 않습니다.
9. 2027년 이후: 큰 사업의 존재와 실제 청약 일정은 다르다
2027년 이후를 볼 때는 ‘어느 구가 더 오를까’보다 ‘어떤 사업이 어떤 절차를 통과했고, 실제 일반분양 공고까지 무엇이 남았나’를 먼저 확인해야 합니다. 아래는 확인한 공식 발표의 내용이며, 미래 청약 일정표가 아닙니다.
강남구는 압구정 정비사업을 관찰할 필요가 있습니다. 강남구청의 2026년 7월 22일 발표에서는 압구정 2구역의 7월 통합심의 통과, 3·4·5구역의 5월 시공자 선정 완료를 확인할 수 있습니다. 하반기 인가 신청·심의는 그 발표에서 계획으로 제시한 것이며, 이 글에서 완료로 바꾸지 않았습니다. 이 정보만으로 2027년 분양을 확정할 수는 없습니다.
10. 세 가지 시나리오로 보는 2027년 이후 전망
첫째,공급 일정이 지연되고 일부 단지에만 가격 매력이 남는 경우입니다. 청약 가능한 공고가 적다면 자격과 자금 여력이 있는 신청이 특정 단지에 집중될 가능성이 있습니다. 다만 전체 시장의 거래가 위축되면 기대와 달리 신청이 줄 수도 있습니다. 핵심 관찰값은 기사 속 총세대수가 아니라 실제 공고의 일반공급 물량과 유사 주택 대비 총비용입니다.
둘째,여러 단지의 모집 시기가 겹치는 경우입니다. 선택지가 늘면 일부 수요가 분산될 가능성이 있지만, 당첨자 발표일·중복 신청 규칙과 자격에 따라 결과는 달라집니다. 동일한 사람이 여러 공고에 신청할 수 있는 상황에서는 접수건수 합계가 오히려 커질 수도 있습니다. 공급이 늘었다고 모든 단지의 경쟁률이 낮아질 것이라고 단정할 수 없습니다.
셋째,분양가격이나 금융비용 부담이 커지는 경우입니다. 인기가 높은 생활권이어도 총액과 납부 일정을 감당할 수 없다면 청약의 실익은 줄어듭니다. 반대로 금융 여건이 완화되면 구매 여력이 달라질 수 있지만, 이를 현재 확정된 변화처럼 전제하지 않았습니다. 미래 대출 한도나 금리를 고정값으로 두지 말고 실제 공고·금융기관 심사를 다시 확인해야 합니다.
실거래 시장도 같은 원칙입니다. 신축 선호와 입주 물량, 거래되는 면적·연식의 구성, 구매력 변화가 함께 작용합니다. 이번 표본만으로 2027년 이후 세 구의 연간 상승률이나 최고 수익 지역을 예측할 근거는 부족합니다. 전망은 가격 목표가가 아니라 어떤 조건에서 판단을 바꿀지를 정하는 데 활용하는 편이 낫습니다.
11. 강남3구 청약을 준비하는 확인 순서
①공급 유형과 본인 자격부터 확인합니다. 민영 일반공급·특별공급·공공분양·무순위는 같은 신청 기회가 아닙니다. 과거 공고의 거주·무주택·청약통장 조건을 미래 공고에 그대로 적용하지 않습니다.
②공고 총공급과 일반공급, 신청 타입의 물량을 나눕니다. 구 평균 경쟁률보다 내가 신청할 타입과 적용되는 선정 방식이 중요합니다.
③실제 총액을 계산합니다. 층별 공급금액, 발코니·옵션, 취득비용, 이자와 입주 전 주거비를 더하고 계약금·중도금·잔금 시점별 부족액을 확인합니다.
④지역 중앙값 대신 유사 주택 거래를 비교합니다. 같은 생활권·비슷한 면적·연식·층을 우선하며, 표본이 적어 범위를 넓혔다면 비교 한계를 따로 적습니다. 지역 통계와 개별 단지 감정은 다른 작업입니다.
⑤정비사업 뉴스는 공고로 다시 검증합니다. 행정 절차 진전, 청약 예정, 입주 예정은 별개입니다. 일정 지연과 대출 축소, 기존 주택 처분 지연에도 계약을 이행할 수 있는지 보수적인 경우를 함께 계산합니다.
정리: ‘강남3구 중 어디’보다 ‘어떤 공고를 어떤 조건으로’
2024년 표본에서는 강남구의 경쟁률이 가장 높았지만 신청건수는 서초구가 가장 많았습니다. 2025년 송파구의 최고 경쟁률은 잠실 르엘 한 공고의 결과이며, 적은 일반공급 물량의 영향도 컸습니다. 높은 경쟁률을 지역 전체 수요나 입지의 절대 순위로 바꾸지 않아야 합니다.
실거래는 기간과 면적을 맞추면 해석이 달라집니다. 특히 서초구는 전체 면적 중앙값과 80~85㎡ 중앙값의 흐름이 다릅니다. 청약 가격 역시 구 평균과 개별 단지 가격 사이에 차이가 있습니다. 같은 단위로 표시됐다는 이유만으로 두 가격의 차이를 확정 차익으로 볼 수 없습니다.
2027년 이후의 출발점은 유망 지역을 하나 찍는 일이 아닙니다. 본인의 자격·총예산·생활권을 정하고, 공식 사업 단계와 새 모집공고가 나올 때 후보를 갱신하는 것입니다. 강남3구라는 이름보다 내가 실제로 계약하고 거주할 수 있는 주택인지가 먼저입니다.
자료·계산 기준
- 원자료: partnexa 청약공고·주택형·경쟁률·아파트 매매 자료. 수집 표본으로, 시장 전수성과 최근 신고 완결성을 보장하지 않습니다.
- 지역: 서울특별시 강남구 11680, 서초구 11650, 송파구 11710. 원자료 지역명·코드 일치, 공고·모델·경쟁률 자연키·거래 ID 중복, 공고 연결 누락을 점검했습니다.
- 원본 유효 실거래는 강남 13,565건, 서초 10,813건, 송파 16,969건입니다. 공통 종료일 2026-08-14 적용 후 2021년 이후 유효 거래는 강남 13,561건, 서초 10,813건, 송파 16,965건, 합계 41,339건입니다. 본문 동일 기간 비교는 여기에서 매년 1.1~8.14만 선별한 부분집합입니다.
- 청약 연도는 공고번호 앞 네 자리가 아니라 RCRIT_PBLANC_DE 기준입니다. 경쟁률은 주택형별 일반공급을 한 번만 집계하고 1순위 신청건수를 합산했습니다. 신청건수는 사람 수가 아닙니다.
- 정규 민영 분류: APT·민영, 취소·재공급·무순위·잔여·추가·장기전세 표기 공고 제외 후 공고 목록 검토. 이름 기반 제외 조건은 향후 자료에서도 공고 내용을 대조해야 합니다.
- 청약 가격의 가중치는 일반+특별공급 세대입니다. 르엘 신반포(2020)는 연결된 주택형 가격이 없어 가격 집계에서 제외했습니다. 본문의 2024~2025 비교에는 영향을 주지 않습니다.
- 모든 가격은 전용면적 기준. 반올림한 표시값으로 재계산하면 소수점 차이가 날 수 있습니다. 순수 가격지수, 개별 단지 평가, 확정 수익률 자료가 아닙니다.
- 2026년은 미완결 연도. 청약 표본의 마지막 공고일은 강남 2025-12-17, 서초 2026-03-31, 송파 2026-08-10으로 수집 범위가 다릅니다.
- 공식 확인 경로: 청약홈
